Ingatlan bérbeadáskor fizetendő adó 2017 kalkulátor

Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor?

Kalkulátorunk segítségével kiszámolhatod, hogy ha magánszemélyként adsz ki lakást vagy házat albérletbe, akkor mennyi adót (SZJA és EHO) kell megfizetned a 2017-es adóévben a vonatkozó szabályok szerint. Lakáskiadás adózása 2017 kalkulátor.

Pénzügyi befektetés vagy ingatlan befektetés?

Magyarországon az elmúlt években ismét komoly üzletággá vált az ingatlan bérbeadása. Az alacsony kamatszint a tőkével rendelkező befektetőket a banki betétek és az állampapírok helyett az ingatlanpiac felé terelte, mely kellően biztonságos befektetésnek számít (ha odafigyelünk mindenre a bérbeadással kapcsolatban!) és a rekord alacsony kamatkörnyezetben jobb hozamot biztosít mint a bankbetét vagy államkötvény. A befektetői döntés tehát helyesnek látszik.

Mindemellett a pénzügyi befektetéseinken megkeresett kamat után adót is kell fizetni: 2017-től változott (csökkent) a kamatjövedelmek után fizetendő adó: 2017 január 1-től nem kell EHO-t (egészségügyi hozzájárulást) fizetni (2016-ban az EHO 6%-os mértékű volt), így idén 15% mértékű kamatadót vonnak le kamatjövedelmünkből. A kamatadót elég nehéz “megúszni”, hiszen a bankok, befektetési szolgáltatók levonják tőlünk, így nincs mese, megy az államkasszába.

De hogyan van mindez az ingatlan bérbeadással?

Az ingatlan bérbeadásra sokan úgy tekintenek, hogy az egy “tiszta jövedelem”, azaz kiadja valaki a  saját tulajdonban lévő lakását pl. 100.000 Ft-ért havonta, a bérlő fizeti a rezsit, és így a tulajdonos keresett 100.000 Ft-ot. És kész. Egyszerű matek. 

Csak egy nagy baj van vele: nem helyes!

Miért is?

Egyszerű a válasz: mert az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adóköteles Magyarországon.

Albérlet adó kiszámítása 2017-ben kalkulátorunk ITT található.

Megpróbáljuk egyszerűen és logikusan (egy példán keresztül) elmagyarázni, hogyan kell kiszámolni a fizetendő adót.

Példa: Kis Éva 2017. január 1-én bérbe adja lakását Nagy Béla részére, melyről szerződést kötnek és a kialkudott (szerződés szerint fizetendő) bérleti díj: 100.000 Ft / hó (nevezzük ezt bruttó bérleti díjnak)

Milyen adó-vonzattal kell Kis Éva bérbeadónak számolnia az albérlet kiadás után?

Kétféle adónemet is fizetnie kell:

- EHO (14% mértékű)

- Személyi jövedelemadó (2016. január 1-től ez 15% mértékű és 2017-ben sem változott)

DE!!! És itt jön a lényeg, amit sokan elrontanak, vagy nem ismernek jól:

- EHO-t csak akkor kell fizetnie a bérbeadónak, ha a bérbeadásból származó jövedelem éves szinten meghaladja az 1millió Ft-ot. Abban az esetben viszont, ha meghaladja az 1 millió Ft-ot, akkor a teljes összeg után, nem csak az 1 millió Ft-ot meghaladó részre. Erre érdemes figyelni!

A magánszemélynek a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti egyes külön adózó jövedelmek, így az ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem teljes összege után fizetendő egészségügyi hozzájárulást (EHO) az adott naptári évben legfeljebb az egészségügyi hozzájárulásról szóló törvényben meghatározott felső határ eléréséig kell megfizetnie. Az EHO éves fizetendő összege jelenleg maximum 450.000 Ft lehet.

- Az adó alapja a jövedelem, és nem a bevétel! Magyarul mondva nem a teljes bevétel után kell megfizetni az adót (hiszen a bérbadónak kiadásai is vannak azzal!). 

Az adó alapja tehát: BEVÉTEL - KIADÁS

Példánkat tekintve Kis Évának tehát nem a havi 100.000 Ft / hó bevétel után kell megfizetnie az adót, hanem mint bérbeadó 2 lehetőség közül választhat.

1. NEM tételes költség elszámolás (egyszerűbb)

2. TÉTELES költség elszámolás (kedvezőbb lehet, de bonyolultabb is)

A NEM tételes költség elszámolás azt jelenti, hogy ha a bérbeadó ezt a - könnyebben adminisztrálható - lehetőséget választja, akkor a bevétel 10%-át számolhatja el igazoltan (és automatikusan, mindenféle igazolás és számlák bemutatása nélkül). Magyarul (példánkra visszatérve) 100.000 Ft-ot kap havonta a bérlőjétől, amiből 10%-ot, azaz 10.000 Ft-ot havonta költségként elszámolhat.

JÖVEDELEM = BEVÉTEL - KIADÁS 

Így az adó alapja: 100.000 Ft - 10.000 Ft = 90.000 Ft lesz.

Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2016. január 1-től:

Személyi jövedelemadó (15%) = 90.000 Ft x 0,15 = 13.500 Ft 

EHO (14%) = 90.000 Ft x 0,14 = 12.600 Ft

Megjegyzés: EHO-t csak akkor kell fizetni - ahogyan ezt már korábban is írtuk - ha a bérbeadásból származó éves jövedelem meghaladja az 1 millió Ft-ot. Itt megint a hangsúly a jövedelmen van. Jövedelem = Bevétel - Kiadás: azaz a havi 90.000 Ft-ot kell figyelembe venni. Ha a példánkban szereplő Éva egész évben kiadta a lakást, akkor 12 x 90.000 Ft = 1.080.000 Ft jövedelme képződött, amely meghaladja az 1 millió Ft-ot, így az EHO-t meg kell fizetni.

És akkor itt mindenki szabadon elkezdhet gondolkodni, hogyan “ne lépje túl” az 1 milliós határt…

Segítünk a matekban:

Ha egész évben ki van adva a lakás, akkor 1.000.000 Ft / 12 hó = 83.333 Ft-nak vagy annál alacsonyabbnak kell lenni a havi jövedelemnek ahhoz, hogy az EHO-t ne kelljen megfizetni.

Nem tételes költségelszámolást feltételezve (azaz a bevétel 10%-át számoljuk el igazoltan) ez azt jelenti, hogy 83.333 / 0,9 = 92.592 Ft / hó alatt kell lenni a havi bruttó bérleti díjnak.

Magyarul: nem tételes költségelszámolás mellett (kerekítve) 92.000 Ft / hó áron érdemes kiadni a lakásunkat, így nem kell megfizetnünk a 14%-os EHO-t. 

Ez pusztán matek, és teljesen legális.

Ez az előbb bemutatott “Nem tételes költségelszámolás”-hoz képest abban különbözik, hogy a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan ténylegesen (számlákkal és bizonylatokkal igazolható) felmerülő költségeket érvényesíti.

Minden költséget számlával kell igazolnia a bérbeadónak és az amortizáció (értékcsökkenés) is levonható az adóalapból. Sokszor ez az elszámolási mód már meghaladja egy átlagos bérbeadó számviteli képességeit, így szükség lehet egy könyvelő bevonására is (ami szintén költséggel jár, így érdemes számolni!)

Milyen költségek számolhatók el?

- számlával igazolt felújítási költség

- számlával igazolt javítási, karbantartási költség

- rezsiköltségek (ha a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a közüzemek maradnak Bérbeadó nevén és Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti a Bérbeadó részére)

- értékcsökkenés (amortizáció)

A további matek innentől hasonló az előző számításhoz. Ha a 100.000 Ft/hó bérleti díjból és pl. 40.000 Ft/hó (számlával igazolt) tételes költségből indulunk ki, akkor:

Az adó alapja: 100.000 Ft - 40.000 Ft = 60.000 Ft 

Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2016. január 1-től:

Személyi jövedelemadó (15%) = 60.000 Ft x 0,15 = 9.000 Ft 

Ha az albérlet egész évben így van kiadva, akkor abból éves szinten 60.000 x 12 hó = 720.000 Ft jövedelem származik. Mivel ez nem haladja meg az évi 1 millió forintos határt, így nem kell EHO-t fizetni ebben az esetben.

Ugye nem is olyan nagyon bonyolult?

Albérlet adó kiszámítása 2017-ben kalkulátorunk ITT található.

A magánszemély bérbeadó bizonylat kibocsátására is kötelezett de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó feltételeinek, hanem a számviteli törvény előírásainak kell megfelelnie. A bérbeadónak tehát számla helyett számviteli (pénzügyi) bizonylatot kell kiállítania.

Ne ijedjünk meg! Ez akár egy kézzel írott “cetli” is lehet, a lényeg, hogy legyen rajta a következő tételek mindegyike (korábbi példánk adatait használva):

Pénzügyi bizonylat (vagy egyéb elnevezés is használható)

 

Megnevezés: 1212 Budapest Kutya u. 3. III/3. sz. alatti lakás bérbeadása

Dátum: 2016. január hónap

Bérbeadó: Kis Éva

Címe: 1111 Budapest Példa u. 1. II/2

Adóazonosító jel: 12345678

Bérlő neve: Nagy Béla

Címe: 2222 Nagyhuta, Minta u. 2.

Adóazonosító jele: 87654321

 

Aláírás 

(Kis Éva bérbeadó)

Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor?
Ingatlan bérbeadáskor fizetendő adó 2017 kalkulátor
Kiszámolom!

Lehet hogy ezek is tetszenének: