Ingatlan bérbeadáskor fizetendő adó számítása 2024 kalkulátor

Pénzügyi befektetés vagy ingatlan befektetés?

Magyarországon az elmúlt években ismét komoly üzletággá vált az ingatlan bérbeadása. Az alacsony kamatszint a tőkével rendelkező befektetőket a banki betétek és az állampapírok helyett az ingatlanpiac felé terelte, mely kellően biztonságos befektetésnek számít (ha odafigyelünk mindenre a bérbeadással kapcsolatban!) és a rekord alacsony kamatkörnyezetben jobb hozamot biztosít mint a bankbetét vagy államkötvény. A befektetői döntés tehát helyesnek látszik.

Sokan nincsenek viszont tisztában azzal, hogy az albérlet kiadása után  (is) adót kell fizetni. Mennyi adót kell fizetni, ha albérletet adunk ki, és hogyan kell az adó mértékét kiszámítani?

Mennyi az albérlet adó jelenleg Magyarországon?

Az ingatlan bérbeadásra sokan úgy tekintenek, hogy az egy “tiszta jövedelem”, azaz kiadja valaki a  saját tulajdonban lévő lakását pl. 100.000 Ft-ért havonta, a bérlő fizeti a rezsit, és így a tulajdonos keresett 100.000 Ft-ot. És kész. Egyszerű matek. 

Csak egy nagy baj van vele: nem helyes!

Miért is?

Egyszerű a válasz: mert az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adóköteles Magyarországon, ráadásul 2018 január 1-től változott az adó mértéke.

Albérlet adó kiszámítása 2023-ban kalkulátorunk ITT található.

Megpróbáljuk egyszerűen és logikusan (egy példán keresztül) elmagyarázni, hogyan kell kiszámolni a fizetendő adót.

Példa: Kis Éva 2019. január 1-én bérbe adja lakását Nagy Béla részére, melyről szerződést kötnek és a kialkudott (szerződés szerint fizetendő) bérleti díj: 100.000 Ft / hó (nevezzük ezt bruttó bérleti díjnak)

Milyen adó-vonzattal kell Kis Éva bérbeadónak számolnia az albérlet kiadás után?

2018 január 1-től már csak SZJA-t kell fizetni tartós bérbeadás esetén:

- az EHO fizetési kötelezettség 2018 január 1-től megszűnt

- csak személyi jövedelemadót kell fizetni (ennek mértéke 2016. január 1-től 15% mértékű, ez 2018-ban és 2019-ben sem változott)

- Az adó alapja a jövedelem, és nem a bevétel! Magyarul mondva nem a teljes bevétel után kell megfizetni az adót (hiszen a bérbadónak kiadásai is vannak azzal!). 

Az adó alapja tehát: BEVÉTEL - KIADÁS

Példánkat tekintve Kis Évának tehát nem a havi 100.000 Ft / hó bevétel után kell megfizetnie az adót, hanem mint bérbeadó 2 lehetőség közül választhat.

1. NEM tételes költség elszámolás (egyszerűbb)

2. TÉTELES költség elszámolás (kedvezőbb lehet, de bonyolultabb is)

A NEM tételes költség elszámolás azt jelenti, hogy ha a bérbeadó ezt a - könnyebben adminisztrálható - lehetőséget választja, akkor a bevétel 10%-át számolhatja el igazoltan (és automatikusan, mindenféle igazolás és számlák bemutatása nélkül). Magyarul (példánkra visszatérve) 100.000 Ft-ot kap havonta a bérlőjétől, amiből 10%-ot, azaz 10.000 Ft-ot havonta költségként elszámolhat.

JÖVEDELEM = BEVÉTEL - KIADÁS 

Így az adó alapja: 100.000 Ft - 10.000 Ft = 90.000 Ft lesz.

Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2018. január 1-től (így idén, 2019-ben is):

Személyi jövedelemadó (15%) = 90.000 Ft x 0,15 = 13.500 Ft 

Ez az előbb bemutatott “Nem tételes költségelszámolás”-hoz képest abban különbözik, hogy a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan ténylegesen (számlákkal és bizonylatokkal igazolható) felmerülő költségeket érvényesíti.

Minden költséget számlával kell igazolnia a bérbeadónak és az amortizáció (értékcsökkenés) is levonható az adóalapból. Sokszor ez az elszámolási mód már meghaladja egy átlagos bérbeadó számviteli képességeit, így szükség lehet egy könyvelő bevonására is (ami szintén költséggel jár, így érdemes számolni!)

Milyen költségek számolhatók el?

- számlával igazolt felújítási költség

- számlával igazolt javítási, karbantartási költség

- rezsiköltségek (ha a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a közüzemek maradnak Bérbeadó nevén és Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti a Bérbeadó részére)

- értékcsökkenés (amortizáció)

A további matek innentől hasonló az előző számításhoz. Ha a 100.000 Ft/hó bérleti díjból és pl. 40.000 Ft/hó (számlával igazolt) tételes költségből indulunk ki, akkor:

Az adó alapja: 100.000 Ft - 40.000 Ft = 60.000 Ft 

Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2018. január 1-től:

Személyi jövedelemadó (15%) = 60.000 Ft x 0,15 = 9.000 Ft 

Ha az albérlet egész évben így van kiadva, akkor abból éves szinten 60.000 x 12 hó = 720.000 Ft jövedelem származik. 

Ugye nem is olyan nagyon bonyolult?

Albérlet adó kiszámítása 2018-ban kalkulátorunk ITT található.

A magánszemély bérbeadó bizonylat kibocsátására is kötelezett de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó feltételeinek, hanem a számviteli törvény előírásainak kell megfelelnie. A bérbeadónak tehát számla helyett számviteli (pénzügyi) bizonylatot kell kiállítania.

Ne ijedjünk meg! Ez akár egy kézzel írott “cetli” is lehet, a lényeg, hogy legyen rajta a következő tételek mindegyike (korábbi példánk adatait használva):

Pénzügyi bizonylat (vagy egyéb elnevezés is használható)

 

Megnevezés: 1212 Budapest Kutya u. 3. III/3. sz. alatti lakás bérbeadása

Dátum: 2019. január hónap

Bérbeadó: Kis Éva

Címe: 1111 Budapest Példa u. 1. II/2

Adóazonosító jel: 12345678

Bérlő neve: Nagy Béla

Címe: 2222 Nagyhuta, Minta u. 2.

Adóazonosító jele: 87654321

 

Aláírás 

(Kis Éva bérbeadó)

Egy korábban igen ellentmondásosnak tartott jogszabály változott meg 2019 január elsejétől. A 2018 végéig hatályos szabályozás ugyanis a bérbeadó bevételeként értelmezett minden olyan rezsiköltséget, amelyet – miután elkérte a bérlőtől – a lakás tulajdonosa fizetett be a szolgáltatóknak. Sokan értetlenkedhettek a rendelkezésen, hiszen a bérbeadó ezzel nem jutott valódi bevételhez, csupán elkérte bérlőjétől azt az összeget, amit később egy az egyben be is fizetett, mégis adóznia kellett utána. A jogszabályváltozással azonban a rezsiköltségek nagy része mentesült az adózás alól, persze nem az összes. Nem vonatkozik a könnyítés a közös költségre, a takarítási díjra, a közös képviselő díjazására, a biztosításra vagy egy felújítási alapba történő befizetésre.

Albérlet adó kiszámítása kalkulátor segítségével ITT

Azoknak a bérbeadóknak csökken a módosítással az adóalapjuk, akik a víz, a villany, a gáz, a hideg- és a meleg víz, a távfűtés, az internet, valamint a telefon költségének befizetését nem bízzák bérlőikre. Igazi könnyebbséget azonban azoknak jelenthet a jogszabályváltozás, akik egyszerre több lakást is kiadnak, hiszen ebben az esetben, jó szervezéssel lakásonként több tízezer forint is megspórolható évente. Az érintettek pedig egyre többen vannak, főleg az újépítésű lakások esetén nagy a befektetési célú vásárlások aránya.