A kedvezményes hitelt ugyanis előbb teljes egészében vissza kell fizetni, az új – drágább – ingatlan megvásárlásához pedig már csak magasabb kamatozású, piaci lakáshitel vehető fel, amelynek várhatóan jóval nagyobb lesz a havi törlesztőrészlete.

A leginkább veszélyeztetettek azok, akik most – anyagi korlátok miatt – a lehető legkisebb, legolcsóbb lakást vásárolják meg, amelyet rövid időn belül kinőhetnek. Az Otthon Start fix, legfeljebb 3 százalékos kamata valódi nyeremény, hiszen a bankok a végig fix piaci lakáshiteleket többnyire 7–8 százalékos kamattal kínálják.

Ez jelentős különbséget eredményez a havi kiadásokban: egy 35 millió forintos, 20 évre felvett Otthon Start hitel törlesztése jelenleg 191 492 és 194 109 forint között mozog. Ugyanez piaci alapon – 600 000 forint igazolt nettó jövedelemmel – 266 127–294 717 forintos havi terhet jelentene. (A támogatott konstrukció törlesztői között azért van eltérés, mert a Gránit, az UniCredit, a CIB és az MBH Bank 3 százalék alatti kamattal kínálja a hitelt.)

A kedvezmény így akár havi 103 225 forintot is elérhet, ami 20 év alatt 24,8 millió forint megtakarítást eredményez. Bár az Otthon Start előnyei egyértelműek, később – például egy nagyobb lakásra váltásnál – akár hátránnyá is válhatnak.

Technikailag nincs akadálya a váltásnak: az Otthon Starttal vásárolt ingatlan öt év elteltével szabadon eladható, és a hiteltartozáson felül fennmaradó összeg az új lakás vásárlására fordítható. A gond ott kezdődik, ha az új, drágább ingatlan vásárlásához ismét hitelre van szükség.

Ekkor ugyanis már csak piaci lakáshitel igényelhető, hiszen az Otthon Start csak egyszer vehető igénybe, az adósra és az adóstársakra egyaránt. A BiztosDöntés.hu szakértői szerint pedig a piaci kamatok a következő öt évben várhatóan nem közelítik meg a 3 százalékot. Így könnyen előfordulhat, hogy az új hitel havi törlesztője magasabb lesz, mint amit az igénylő jövedelme biztonságosan elbír.

Mi várható öt év múlva?

Tegyük fel, hogy valaki most vesz fel 35 millió forint Otthon Start hitelt 25 éves futamidővel és 3 százalékos kamattal egy 44 millió forintért kínált ingatlan megvásárlására, ami valamivel több mint 20 százalékos önerőt feltételez. A hosszabb futamidőt a minél alacsonyabb havi törlesztő miatt választja, így az havi 165 974 forintra jön ki, amihez legalább 332 000 forint nettó jövedelmet kell igazolni.

44 millió forintért Budapesten – átlagos állapotot feltételezve – leginkább 40 négyzetméternél kisebb, 1–1,5 szobás lakások érhetők el. Debrecen helyzete hasonló, míg Szegeden és Győrben 40–50, Pécsett 40–60, Nyíregyházán 50–70, Miskolcon pedig 50–80 négyzetméteres ingatlanok vásárolhatók ennyiért.

Ha az adós öt év múlva nagyobb lakásba költözne, és éves szinten 5 százalékos értéknövekedéssel számolunk, akkor az ingatlan értéke 12,2 millió forinttal nő, így 56,2 millió forintért lehet eladni. (Ez a kalkuláció azért óvatos, mert bár az MNB szerint 2025 végére 29 százalékos országos áremelkedés is lehet, az év végi drágulás várhatóan már mérséklődik. Ráadásul 2–3 éven belül tömegesen jelennek meg a piacon az új építésű Otthon Start lakások, amelyek lenyomhatják a használt ingatlanok árait.)

Ha az ingatlan 56,2 millió forintért talál gazdára, abból először rendezni kell a még fennálló 30 millió forintos Otthon Start tartozást. A maradék 26,2 millió forint önerőként szolgálhat az új otthon megvásárlásához. Ez azonban várhatóan nem lesz elég egy hasonló állapotú, de nagyobb lakásra hitel nélkül.

Tegyük fel, hogy az új otthon ára 25 százalékkal magasabb, vagyis 70,25 millió forint. Ebben az esetben 44 millió forintos lakáshitelre lesz szükség, amely – 6 százalékos kamatot feltételezve – havi 315 230 forint törlesztést eredményezne. Ez majdnem kétszerese a jelenlegi Otthon Start havi költségének, és legalább 630 500 forint igazolt nettó jövedelmet igényel, vagyis körülbelül 80 százalékkal magasabbat, mint korábban.

Ráadásul az Otthon Startról piaci hitelre váltani még akkor sem biztos, hogy megéri, ha a magasabb törlesztőt ki tudja gazdálkodni az adós. Ilyenkor érdemes lehet megtartani a jelenlegi ingatlant, tovább fizetni a kedvezményes hitelt, és az új otthont külön lakáshitelből finanszírozni – megfelelő önerő mellett. A régi lakás kiadásából származó bevétel pedig segítheti az új hitel törlesztését.

Hogyan kerülhető el a csapdahelyzet?

– Érdemes eleve olyan lakást választani, amely hosszabb távon is megfelel az igényeknek.

– Ha ehhez kevés a saját jövedelem, az Otthon Start lehetőséget ad adóstárs bevonására: házastárs, szülő vagy testvér is beszállhat.

– A későbbiekben a CSOK Plusz is alternatíva lehet családalapítás esetén: kamata legfeljebb 3 százalék, a felvehető összeg pedig a gyermekek számától függően 15, 30 vagy 50 millió forint.

– A babaváró hitel szintén segítséget jelenthet önerőként, akár piaci, akár támogatott hitel mellé, bár itt is feltétel a házasság, és a kamatmentesség csak akkor marad meg, ha öt éven belül születik gyermek.

– Célszerű előre tervezni a nagyobb lakásba költözést: például lakás-előtakarékossági szerződéssel.

OTP Lakástakarék: 48 hónap, havi 50 000 Ft befizetéssel 2,6 millió Ft érhető el.

Erste Lakástakarék: 60 hónap, havi 50 000 Ft befizetéssel 3 millió Ft gyűjthető.

Fundamenta: 58 hónap után 3,2 millió Ft takarítható meg.