Rövid helyzetkép – számokban

- Lakbérek dinamikája: 2025 június–júliusban a bérleti díjak havi alapon +1,3–1,4%, éves alapon +6,6–7,3%; Budapesten az éves tempó ~6,6–6,7%. A május kiugróan vegyes volt (országosan +0,8%, Budapesten –0,2%). 

- Átlagos budapesti bérleti díj: az átlag ~260–270 ezer Ft/hó, kerületi szórással ~160 ezertől ~380 ezer Ft-ig.

- Kínálat: július közepén ~16,5 ezer aktív kiadó hirdetés (éves +15%); a ponthatárhirdetés után 17,2 ezer felett.

- Bérek: 2025. májusban a nettó átlagkereset ~483 ezer Ft, áprilisban ~486,5 ezer Ft. (Affordabilitás becsléshez használjuk.) 

- Hitelek/kamatkörnyezet: az MNB-alapkamat 6,5%, a 10+ évig fix piaci lakáshitelek tipikus kamata ~7% körül, míg szept. 1-től indul az Otthon Start fix 3%-os elsőlakás-hitel (max. 50 M Ft, legfeljebb 25 év). 

- Rövid távú kiadás (Airbnb): Budapesten 2025–2026 között két éves moratórium az új nyilvántartásba vételre; az éves átalányadó a fővárosban 150 ezer Ft/szoba. 

Kereslet – mi hajtja?

- Szezonális diákkereslet: a ponthatárhirdetés utáni főszezon idén is megjött az egyetemvárosokban, ám Budapesten mérsékeltebb júliusi drágulás látszott (szokásos 1,8–1,9% helyett ~1,3–1,4%). Ez keresleti oldalról higgadtabb képet jelez.

- Bérnövekedés: a nettó keresetek 2025-ben 7–10% körül nőttek (ápr.–máj.). Ez javítja a fizetőképességet, de az átlag alatti jövedelműeknél a bérleti teher továbbra is magas.

- Első lakás vásárlása (Otthon Start): a fix 3%-os program várhatóan elszív némi keresletet a magasabb bérleti szegmensekből (képes bérlőket vevővé konvertálni). 

Kínálat – mit látunk?

- Hirdetésszám-bővülés (16,5k→17,2k): több lakásból lehet válogatni, csökkent az árazási mozgástér a kiadóknál.

- Airbnb-szigorítás hatása: az új ST-szállások moratóriuma és a magasabb átalányadó fékezheti az új rövid távú kiadásokat, egy részüket hosszú távra terelheti, ami a kínálatot növeli a klasszikus albérletpiacon.

Árak és regionális különbségek

Budapest: átlag ~260–270 ezer Ft/hó; XI. és XIII. kerület a legnagyobb kínálatú; kerületi átlagok: II. ker. ~380 ezer, V. ker. ~350 ezer, XXIII. ker. ~160 ezer.

Nagyvárosok: Debrecen ~225 ezer Ft/hó; Kecskemét ~150 ezer Ft/hó; már nincs olyan megyeszékhely, ahol az átlag 100 ezer Ft alatt lenne.

Megfizethetőség – gyors becslés

Budapest “bérleti teher”: 270 000 Ft/hó átlagbérlet / 483 000 Ft nettó = ~56% (átlagbérrel). Medián nettóval (kb. 390–395 ezer Ft) már ~68–69%. Ez jelzi, hogy az átlag alatt keresők számára a budapesti albérlet továbbra is feszes. (Bérek: KSH; számítás: saját.)

Befektetői szemszög – hozamok, alternatívák

- Tipikus bruttó hozam: nagyvárosok többségében ~5–6%, Budapesten is jellemzően 5% körül; a drága (120–130 M Ft) lakásoknál a bérlet 2,5–3% bruttó hozamra is zsugorodhat. Bankmonitor+1Portfolio.hu

- Kamatkép: MNB-alapkamat 6,5%, piaci fix lakáshitelek ~7% – ezek mellett a nettó bérleti hozam sok esetben banki/állampapír alternatívákkal versenyez. 

Szabályozás és adózás – ami most számít

- Rövid táv: Budapest 2025–2026: új Airbnb-engedély nincs, 150 000 Ft/szoba átalányadó a fővárosban.

- Hosszú távú bérbeadás (magánszemély): 15% SZJA a jövedelem után; jövedelem = bevétel – tételes költségek vagy 10% költséghányad (egyszerűsített módszer). NAV szerint előlegfizetés negyedévente, éves SZJA-bevallásban szerepeltetve. (Kalkuláció: bevétel × 0,9 × 0,15 az egyszerűsített módszernél). 

Ha kényelmesen számolnád: albérlet adó kiszámítása kalkulátor a szamoldki.hu oldalán.

Kilátások 2025 ősz – 2026 tavasz

- Árdinamika: a KSH–ingatlan.com indexek lassuló éves tempót jeleznek; alapesetben 2025 H2-ben mérsékelt, 4–8% közötti éves lakbéremelkedés valószínű (szezonális csúcs után).

- Kínálat: az Airbnb-moratórium és a magasabb átalányadó stabilizálhatja/növelheti a hosszú távú kínálatot Budapesten, fékezve a bérleti díjak emelkedését.

- Kereslet: az Otthon Start 3%-os hitel indulása elszívhat bérlőket az albérletpiacról (első lakásos korosztály), miközben a bérnövekedés és a diákszezon tartja a forgalmat. Összhatása enyhén bérlőbarátabb ősz lehet Budapesten, miközben egyetemvárosokban feszes marad.

Gyors, gyakorlati tanácsok

Bérlőknek:

- Nézz kerületi/ városi alternatívákat (pl. XIII. vs. szomszédos külső kerületek), mert a szórás nagy. Célzott alku indokolt, a kínálat bővül. 

- Energiahatékonyság és közös költség: szerződésben egyértelműsítsd a rezsit és az átlagfogyasztást; ez ma is árazó tényező. (Általános, piaci gyakorlat.)

Bérbeadóknak:

Versenyképes árazás: a havi indexek alapján a túlzott emelés gyorsabb üresjáratot okoz; benchmarkolj hasonló paraméterű lakásokhoz.

Adózás: hasonlítsd össze a tételes költségelszámolást és a 10% költséghányadot; sok tulajnak utóbbi ad alacsonyabb adminisztrációt (bevétel × 0,9 × 0,15).