Amit egyetlen telephely nem tud kezelni

Egy bérleti szerződés jellemzően öt-tíz évre szól, built-to-suit fejlesztésnél pedig gyakran ennél is hosszabb időszakra. Ennyi idő alatt egy vállalat működése jelentősen változhat: bővülhet a volumen, átalakulhat az értékesítési struktúra, új piacok nyílhatnak meg, vagy éppen egyes tevékenységek súlypontja módosul.

Ha a vállalat egyetlen, önálló telephelyen működik, az ilyen változások kezelése újabb telephelykeresést, tárgyalásokat és sok esetben új ingatlanfejlesztői kapcsolat kialakítását jelentheti. Egy több lokációval rendelkező fejlesztői portfólió esetében viszont ugyanazon partnerségen belül is lehetőség nyílhat bővítésre, másik telephelyre költözésre vagy egy új lokáció megnyitására.

Ez különösen egy több telephelyet működtető vállalat esetében lehet értékes szempont: a telephelyhálózat fejlesztése így nem minden alkalommal különálló ingatlanpiaci projektként jelenik meg.

Hálózati logika a hazai piacon

Az Innovinia IGPark ipari-logisztikai parkhálózata esetében ez a szemlélet a portfólió földrajzi lefedettségében is megjelenik. A parkok saját tulajdonú területeken helyezkednek el, jellemzően autópályák vagy főútvonalak közvetlen közelében, TEN-T törzshálózati folyosók mentén és működő ipari, termelő beruházások környezetében.

A parkhálózat több meghatározó hazai ipari tengelyen jelen van: az M5-ös vonalán Kecskeméten, az M3-M30 mentén Miskolcon, Polgáron és Nyíregyházán és Debrecenben, délnyugaton pedig Pécsett. A fejlesztő, Innovinia 1990 óta van jelen a hazai ingatlanpiacon.

Egy több telephelyet működtető vállalat számára ennek gyakorlati jelentősége is lehet. Ha több lokációban ugyanazzal a fejlesztővel dolgozik, bizonyos műszaki, szerződéses és kapcsolattartási folyamatok egységesebben kezelhetők. Ez nem önmagában jelent előnyt, hanem akkor válik értékké, ha a vállalat működésének összetettsége ezt indokolja.

Spekulatív és built-to-suit egy portfólión belül

A telephelykeresésnél gyakori dilemma, hogy a gyorsan elérhető kész kapacitás vagy a működéshez és technológiához szabott egyedi épület jelenti-e a jobb megoldást. A két konstrukció eltérő igényekre ad választ, és sok esetben időzítési kompromisszumot is jelent.

Egy olyan portfólióban, ahol mindkét fejlesztési modell elérhető, a vállalatnak nagyobb mozgástere lehet. Az IGParkokban spekulatív fejlesztések és egyedi bérlői igények alapján megvalósuló built-to-suit projektek egyaránt jelen vannak. Így egy növekedési pályán lévő vállalat akár rövid távon kész kapacitást vehet igénybe, miközben egy hosszabb távra szóló, saját működésére szabott telephely fejlesztése is elindulhat.

ESG: a bérlő működésének is része

A fenntarthatósági szempont az utóbbi években a fejlesztői oldalról egyre inkább a bérlői döntések részévé vált. A használt ingatlan energiafelhasználása a vállalat saját ESG-teljesítményében is megjelenhet, és bizonyos esetekben a finanszírozási feltételekre is hatással lehet.

Ezért válhat releváns kérdéssé az épület környezeti minősítése, az energiahatékonyság, a napelemes rendszer fogadására való alkalmasság vagy az ESG-adatok rendelkezésre állása. Egy portfólió szintjén alkalmazott, következetes fenntarthatósági szemlélet pedig azt is lehetővé teheti, hogy a vállalat hasonló elvek és elvárások mentén értékelje különböző telephelyeit.

Mit érdemes tehát megfontolni?

A telephelykeresés során a lokáció, a műszaki tartalom és a bérleti feltételek mellett érdemes a fejlesztői hátteret is megvizsgálni:

• Van-e a portfólióban másik megfelelő lokáció, ha a vállalat később bővíteni, áthelyezni vagy új telephelyet nyitni szeretne?

• Elérhető-e ugyanazon fejlesztőnél spekulatív és built-to-suit megoldás is?

• Mennyire egységesek a műszaki, fenntarthatósági és üzemeltetési sztenderdek a különböző lokációk között?

Ezek a kérdések nem feltétlenül a beköltözéskor válnak fontossá. Sokkal inkább akkor, amikor a vállalat működése megváltozik, és a telephelynek kell alkalmazkodnia hozzá.

A megfelelő ipari ingatlan ezért nem feltétlenül csak egy jól kiválasztott épület. Hosszabb távon az is értéket jelenthet, ha mögötte olyan fejlesztői háttér áll, amely a vállalat változó telephelyi igényeire több lokációban és többféle fejlesztési konstrukcióban is tud reagálni.