A dinamika alapját az ipari és a lakóingatlan-piac párhuzamos erősödése adja – derül ki az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) immár hagyományos, éves ágazati elemzéséből, amelyet Takács Ernő elnök ismertetett a XIII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.

Bővülő befektetések, regionális tőke és stratégiai váltás

A CBRE adatai szerint idén 800 millió eurós befektetési forgalom várható, ami a 2024-es 400 millió euró duplája, jövőre pedig – az erősebb gazdasági növekedés, a lazuló monetáris politika és a régiós tőke expanziója révén – újra elérheti az 1 milliárd eurót.

2023 és 2025 között több mint 23 milliárd eurónyi működőtőke érkezett Magyarországra, döntően ipari fejlesztések formájában. Takács Ernő szerint az ipari beruházások nemcsak gazdasági, hanem geopolitikai szempontból is új korszakot nyitottak: „Magyarország nemcsak épít, hanem stratégiát vált. Az ország nemcsak gyártani tud, hanem kiszolgálni is – logisztikával, infrastruktúrával és magas minőségű ipari fejlesztésekkel – és ezzel az ingatlanpiac új pályára állhat” – fogalmazott az IFK elnöke.

A befektetési piacon jelenleg a magyar tőke dominál, de erősödik a régiós (zömében cseh) és az EU-n kívüli szerepvállalás, miközben a nyugat-európai befektetők aktivitása mérsékeltebb. Az osztrák tőke visszatérése és a kínai beruházások előretörése – különösen az akkumulátor- és elektromobilitási iparban – új irányokat adhat a piacnak.

Tágabb kontextus – a magyar ingatlanpiac 2025-ös fordulópontja

A 2024-es stabilizációt követően 2025-ben új növekedési ciklus indult el a hazai ingatlanfejlesztésben. A befektetési forgalom megduplázódása a bizalom visszatérését, az ipari és lakófejlesztések lendülete pedig a reálszektor élénkülését jelzi. A trendek mögött három tényező áll: makrogazdasági fordulat (csökkenő infláció, mérséklődő kamatok), kormányzati programok – (Otthon Start, zöld fejlesztési ösztönzők), valamint a régiós integráció, erősödő magyar és közép-európai tőke.

Ipari ingatlanok: vidéki dinamika és új fejlesztési központok

Az ipari ingatlanpiac a növekedés élére állt: a teljes állomány ma már meghaladja a 17 millió négyzetmétert, ebből közel 6 millió m2 bérlemény, míg bő 11 millió m2 saját tulajdonú raktár vagy gyártócsarnok. További 2,5 millió négyzetméternyi fejlesztés van folyamatban, főként saját használatra, de 520,000 m2 új csarnok is épül bérlői igényeket célozva.

A kereslet különösen vidéken erős, ahol szeptember végére a kereslet már 25%-kal meghaladta a tavalyi egész éves szintet. A kiemelt régiók között szerepel Észak-Magyarország (Debrecen, Miskolc), a Dél-Alföld (Szeged, Békéscsaba) és a Dél-Dunántúl (Pécs, Baranya).

Ezekben a térségekben az infrastrukturális fejlesztések – autópályák, hidak – új befektetési hullámot indítottak el. Az egyetemi városok szerepe is felértékelődik, mivel a szakképzett munkaerő biztosítása az ipari fejlesztések alapfeltétele. A vidéki raktárpiac kihasználatlansága 9% körül maradt, szemben a budapesti 13%-kal, ami a vidéki kereslet tartósságát mutatja.

„Debrecen mintapéldája egy sikeresen integrált városfejlesztési modellnek, amely az ipari, lakó- és kiskereskedelmi fejlesztések összehangolásával erősíti a vidéki nagyvárosok pozícióját és csökkenti Budapest központi szerepét” – mondta Takács Ernő.

A jövő ipari beruházásai már nem pusztán gyártóüzemek, hanem komplex technológiai és logisztikai központok, amelyek új lakhatási igényeket is generálnak a környező településeken.

Lakóingatlan-piac: keresleti robbanás és kínálati korlátok

2025 egyértelműen a lakáspiaci fordulat éve lett. A kereslet az inflációs nyomás enyhülésével és az állampapírok lejáratával erősödött meg, a befektetési célú és végfelhasználói vásárlók egyszerre tértek vissza. Az Otthon Start Program kedvezményes hitelei új lendületet adtak használt lakások piacának és az újlakás-piacnak, amely ismét felívelő ciklusba került.

Ennek ellenére az újépítésű lakások kínálata nem tudja követni a keresletet: 2025-ben várhatóan 16 ezer új lakás készül el, miközben legalább 25 ezer lenne szükséges a lakásállomány megújulásához.

Az 1,5 millió forint/négyzetméter alatti lakások gyorsan felszívódnak, felettük viszont piaci űr alakult ki, amelyet csak az 1,7 millió forint/négyzetmétertől induló prémiumprojektek töltenek ki.

 „A fenntartható lakáspiac kulcsa a kiszámítható szabályozás. Ha nem növeljük a kínálatot, a kereslet csak az árakat hajtja tovább” – figyelmeztetett Takács Ernő. A fejlesztők kiemelten fontosnak tartják az 5%-os lakásáfa véglegesítését, valamint a 250 lakás feletti, Otthon Start-kompatibilis projektek kiemelt beruházási státuszát, amely ösztönzi a nagyobb fejlesztéseket. 2026-tól a társasházi-építményi jog bevezetésével jogilag védett pozíciót kapnak azok is, akik még csak a tervezőasztalról vásárolnak új lakást, ami várhatóan tovább erősíti a finanszírozhatóságot és a vevői bizalmat.

Iroda- és turisztikai piac: átalakulás és új lehetőségek

Az irodapiac meghatározó beruházásai az év végétől ütemezve kapják a használatbavételi engedélyüket. Nagy mozgások várhatóak a szektorban, az új irodanegyedek Budapest XI. és XIV. kerületében hamarosan élettel telnek meg, míg jövő évtől a belső kerületekben az állami intézmények átköltözése miatt a kihasználatlanság meredeken emelkedhet. Ez egyre több tulajdonost funkcióváltásra ösztönöz, sok irodaház alakul át szállodává vagy kap valamilyen lakó funkciót.

A turizmus eközben újra erős: Budapest nemzetközi vendégforgalma újra 2019-es szint felett van, de a szállodakapacitás továbbra is elmarad a régiós viszonyításként tekintett Bécs vagy Prága szintjétől. A fővárosban jelenleg körülbelül 27 ezer szoba működik, szemben a prágai 37 ezres és a bécsi 43 ezres kínálattal. Idén Budapesten 800 új szoba nyílik, de a következő két évben további 2.200 szobával gazdagodik a magyar főváros hotelkínálata

Fenntartható fejlődés: együttműködéssel és kiszámíthatósággal

Takács Ernő szerint a magyar ingatlanpiac hosszú távú növekedése az állami, önkormányzati és magánszféra összehangolt együttműködésén múlik. „A lakáspiaci fordulat és az ipari fejlesztések egymást erősítik – de csak akkor maradhat tartós a fejlődés, ha a szabályozás és a finanszírozás kiszámítható.

A 2025-ös év új korszakot nyitott a magyar ingatlanpiacon” – zárta az IFK elnöke. Az ingatlanfejlesztők szerint a magyar ingatlanpiac új növekedési pályán van, de a kínálat-kereslet egyensúly, a telekárak kordában tartása, valamint az állami-önkormányzati-piaci együttműködés kulcsfontosságú.