A szektor idei, visszafogott eredményei ellenére a jövő évi kilátások már biztatóak; 2024-ben elérte a mélypontot a piac, de megkezdődött a visszarendeződés. A töretlen lendülettel fejlődő hotelpiac mellett, a ma még gyengélkedő lakóingatlan-fejlesztések prognózisai is egyre jobbak a gazdasági növekedés beindulásával és a külső konjunktúra erősödésével.

Az ipari ingatlanok piacán is bővülés tapasztalható. A folyamatos külföldi működőtőke beáramlás jelzi az ország iránti erős bizalmat és tükrözi a kedvező befektetési lehetőségeket valamennyi ingatlanszegmensben. A támogató kormányzati döntések az utolsó negyedévben már érzékelhető eredményre vezettek, jövőre nagy lökést adnak az újlakás piacnak – összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, XII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából tartott hagyományos évértékelésen.

Az ingatlanbefektetések megtorpanása nem magyar jelenség, globálisan is a kivárás jellemezte a befektetőket. A negyedik negyedév Közép-Európában az ukrajnai háború kitörése óta a legjobb negyedév lehet, és erre „a vonatra mi is fel tudunk ülni jövőre” – mondta az IFK elnöke. A 2025-ös évet a piaci helyreállás és a növekvő beruházások évének prognosztizálja, kiemelve, hogy a szektor jövője a stratégiai ipari fejlesztések és a lakáspiac élénkülésére építhet.

Takács Ernő ismertette: a 2023-as recessziós évben a piac teljesítménye a várakozásoknak megfelelően visszafogott maradt, a világ vezető ingatlan-tanácsadó vállalata, a CBRE adatai alapján 2024-ben 400 millió euró körül lehet az befektetési forgalom. Jelentős fejlesztések vannak azonban előkészítés alatt, vagy az induló fázisban, így jövőre a piac elérheti az idei dupláját, akár 800 millió euróra bővülhet, és 2026-ra már jelentős felpattanást várnak.

Magyarország elhelyezkedése és infrastruktúrája szinte tökéletes az ipari fejlesztésekhez, de a beruházásokat megakasztotta a vártnál lassabb gazdasági kilábalás az ukrajnai háború, az energiakrízis és a magas infláció okozta recessziós sokkból.

A felépülés nagyobb kihívást jelent, mint korábban várható volt, elsősorban a külpiacok, különösen az autóipar gyengélkedése, ezen belül az elektromosautó-kereslet visszaesése miatt. Közép- és hosszú távon azonban a kilátások kedvezőek, a negyedik negyedévben már élénkült a kereslet az elektromos hajtású autók iránt, a külpiacok izmosodnak, így a magyar kilátások is egyértelműen javulnak.

Eddig a belföldi fogyasztás sem vezérelte a bővülést, azonban a gazdasági növekedés megindulása, a visszaeső infláció, a reálbérnövekedés és a fogyasztást támogató kormányzati döntések az utolsó negyedévtől már látványos eredményre vezethetnek.

A működőtőke-beruházások újabb rekord összeggel hajtják az ipari ingatlan-fejlesztéseket

Az is jó hír, hogy a beruházási ráta továbbra is magas és nagyipari közvetlen külföldi befektetési (FDI) projektek jönnek Magyarországra. Összességében az új működőtőke (FDI) 2024-ben meghaladhatja a 2023-as rekordösszeget (13 milliárd eurót). Az IFK elnöke kedvezőnek tartja, hogy az új beruházások végre jó földrajzi diverzifikációt mutatnak, hiszen a magyarországi működőtőke-befektetések túlnyomó többsége eddig az ország északi felére koncentrálódott, a BYD autógyártó azonban Szegedet választotta első európai gyárának helyszíneként, a BMW Debrecenben épít gyárat, a Mercedes pedig Kecskeméten terjeszkedik.

Bár az elektromosautó-gyártás helyzete sérülékeny, hosszú távon az elektromos járművek jelentik a jövőt, így az autógyártók bővítik kapacitásaikat, ami óriási lökést ad az ipariingatlan-fejlesztéseknek ezekben a térségekben.

A kormány keresleti oldalt élénkítő intézkedései berúgták a lakáspiacot

A reálbérnövekedés jelentősen javította a háztartások pénzügyi helyzetét, de ez nem a fogyasztást, hanem a megtakarítási hajlandóságot erősítette. Ennek negatív következményei a lakásfejlesztések első félévi teljesítményében is megjelentek.

Azonban a hitelkamatok csökkenése, az önkéntes banki THM, a lejáró PÁM állampapírok kamatainak megjelenése a piacon, az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások egy részének becsatornázása a lakáspiacra vagy a 21 pontos gazdasági akcióterv építőipart támogató intézkedései tovább erősítik jövőre az idei második fél évben már megindult élénkülést a lakáspiacon. 2023-ban a budapesti újlakás piacon összesen 3000 tranzakció történt.

Ezt a nagyságrendet azonban az idei évben már az első hat hónapban elértük és a harmadik negyedévben is megmaradt ez a lendület. Az év végéhez közeledve pedig az eladási sebesség tovább növekedett, köszönhetően a kormány keresleti oldalt élénkítő intézkedéseinek. 2023 folyamán, Budapesten közel 3500 lakás fejlesztése kezdődött meg, idén az év elején azonban már érezhető volt a fogyasztói bizalom erősödése, aminek köszönhetően az év közepéig annyi új lakás építése indult meg, mint tavaly egész évben. Az előző hónapokban pedig a budapesti fejlesztők további több ezer új lakás fejlesztését jelentették be – sorolta Takács Ernő.

Kedvezőbb képet mutat az irodapiac

Az irodapiacon kevés új, kiadható iroda épül, mert bár az építés alatt lévő 500 ezer m² jelentős terület, de ennek 80%-a már bérbe van adva. Jövőre valamivel több projekt élesedhet, és bár általánosságban a kihasználatlanság 14% körüli, de a jó helyen lévő, nagyon jó minőségű, fenntartható, prémium irodákból továbbra is hiány lehet a piacon.

Az év első három negyedévében a CBRE adatai alapján 31%-kal nőtt a befejezett irodafejlesztések nagysága éves összevetésben. Az eddigi 101 500 m2 után  az év utolsó negyedévében további 4 700 m² átadása várható. Azonban a fejlesztés alatt lévő irodaterületeknél is kedvező a kép, az építés alatt álló 500 000 m² irodaterület 3%-kal magasabb, mint egy éve. 2025-ben további 177 500 m² új irodaterület jöhet létre, amelynek 62%-át már előre bérbe adták.

Az ipariingatlan-fejlesztések hasítanak

Takács Ernő az egyik sikerágazatként említette az ipariingatlan-fejlesztéseket, ezen a piacon ugyanis – ha lassult is – de töretlen a bővülés, és a kilátások továbbra is jók. Az idén várhatóan a tavalyinál 30%-kal több fejlesztés zárul le.

Magyarország teljes modern ipari állománya 2024 szeptemberére elérte az 5 292 700 m²-t. A főváros környéki állomány 3 628 800 m²-re nő. Vidéken van most a legnagyobb mozgás, elsősorban folyamatban lévő kelet-magyarországi, és hamarosan várható dél-magyarországi ipari fejlesztések formájában.

A hagyományos nyugati (ide értve a Suzukit is) gyártók (OEM-ek) mellett megjelentek a keleti, elsősorban kínai gyártók is, köztük akkumulátorgyárak, tehát nemcsak a nyugati gyárak találkoznak a keleti beszállítóikkal, hanem egyszerre vannak jelen a nyugati és a keleti cégek, ami jó kilátás az ipari fejlesztések szempontjából, hiszen további löketet adnak a spekulatív fejlesztéseknek.

Nő a vidéki városok gazdasági aktivitása

A fővárosban egyértelműen csökken a kereslet, míg vidéken nő az ipari ingatlanok iránt. A legizgalmasabb nagyvárosok vidéken most Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza, Kecskemét, Szeged és Pécs.

Vidéken nem is annyira az ipari fejlesztések mozgatják az ingatlanpiac többi lábát, hanem egészen egyszerűen az, amikor egy város léptéket vált, a gazdasági aktivitása megnő ez hatással van minden más szektorra. Például azzal, hogy Debrecenbe jött a BMW vagy a nagy akkumulátorgyárak, meg fog nőni a városnak a GDP-je, a fogyasztása. Lesz egy nagyfokú munkaerő-beáramlás, nőni fog az ottani lakosságszám, ami pörgeti a lakásberuházásokat – összegezte Takács Ernő.

Ösztönzi a hotelfejlesztéseket a dübörgő turizmus

A hotelszegmens a legizgalmasabb lába ma a szektornak, nem csak a fejlődés lendületét tekintve, de a minőségi változást figyelembe véve is – mondta Takács Ernő. A szegmens fejlődését a turizmus robusztus fejlődése támogatja és alapozza meg, ma már a vendégek száma és az általuk eltöltött vendégéjszakák száma a Covid előtti szinten van.

A küldő országokon belül erősödnek az ázsiai országok, ami egybevág a Magyar Turisztikai Ügynökség céljával, hogy a magasabb fizetőképességű ázsiai vagy távol-keleti turistákat hozzák Magyarországra. Ebben az új irányban nagy a potenciál, így a kínálat is érdemben gazdagodik Budapesten, főleg a magasabb kategóriájú hoteleknél.

Idén várhatóan 700 új hotelszoba kerül átadásra, ezek 86 %-a a felső-közép és felső kategóriájú hotelekből kerül ki, és ez az irány a következő években tovább erősödik, tovább támogatja a hotelfejlesztéseket. 2025-re további 1 900 szobát várunk (47%-ot a fővárosban), 2026-ra pedig több mint 1 600 új szobát. További szállodanyitások olyan népszerű fürdővárosok körül zajlanak, mint például Hévíz és Bük, illetve a Balaton környéke – mondta.

Végre megjelent a bérlakáspiac Magyarországon

Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a hotelfejlesztések mellett megjelenik egy másik irány is, az alternatív living megoldások fejlesztése, ideértve a bérlakás- vagy kollégiumépítéseket. Ezzel fejlesztői oldalon egy olyan szegmens jelenik meg végre a magyar piacon is, amely Nyugat-Európában komoly erőt ad a befektetési volumennek.

Takács Ernő emlékeztetett rá, hogy felvetődött olyan állami program lehetősége, aminek keretében hazai ingatlanalapokon keresztül akár 20-30 milliárd forintnyi forráshoz jutnának az ingatlanpiaci szereplők, hogy Magyarországon megfizethető árú lakásokat, bérlakásokat, valamint kollégiumot fejlesszenek.

Az IFK elnöke megerősítette, 2024 a felkészülés és a visszaépülés éve volt az ingatlanbefektetési piacon, az év első felében érkezett 160 millió eurós ingatlanbefektetés ugyan elmaradt a tavalyitól, de figyelembe véve az előkészítés alatt álló 400-500 millió eurónyi további tranzakciókat, az idei eredmények 10-15%-kal is túlszárnyalhatják a tavalyit. A folytatódó monetáris lazítás az USA-ban és Európában újabb lendületet adhat a piacoknak. A befektetési étvágy tehát továbbra is jelen van, és a befektetők egy-két év kivárás után újra aktivizálódnak.