A második negyedév már az áraknál is lassulást hozott a korábbinál is nagyobb forgalomcsökkenés mellett. A BiztosDöntés.hu szakértői szerint az újabb kormányzati bejelentés azonban ismét felfelé hajthatja a nyugvópontra jutott ingatlanárakat. 

2025 első negyedévében leállt a tavaly még jellemző forgalomnövekedés a hazai ingatlanpiacon: 10 százalékkal esett a kereslet az egy évvel korábbi szinthez - derült ki a KSH hétfőn közzétett adataiból. Az árak ugyanakkor gyorsuló ütemben emelkedtek: az első negyedév során 5,7 százalékkal kúsztak fel a használt lakásoknál, így egy év alatt 12,5 százalékos volt az áremelkedés.

A néhány nappal korábban közzétett MNB lakásárindex adataiból az is kiderül, hogy Budapesten ennél is kiélezettebb a helyzet. 2025 első negyedévében - tehát egyetlen negyedév alatt - 11,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ezzel pedig az éves növekedési ütem itt 22,3 százalékra gyorsult. Viszont az első negyedévében a lakáseladások száma ezzel párhuzamosan 24 százalékkal zuhant - emeli ki Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Pusztán a várakozások hajtották felfelé az árakat

A statisztikák mögött látszik, hogy a gyengülő kereslet által nem indokolható áremelkedést gyakorlatilag az eladói és vevői várakozások eredményezték. A folyamat még 2024 utolsó negyedévében bontakozott ki, amikor az állampapírokból kiáramló pénzeknek kezdtek új helyet keresni a befektetők. A piac ekkor erősen keresletire váltott, miközben az eladók egy része elkezdett kivárni a még magasabb árak reményében.

8,8 millióval lett drágább egy átlagos budapesti lakás

Így alakul ki az a helyzet, hogy Budapesten egy lakás átlagára elérte a 62,5 millió forintot, vagyis 8,8 millióval került már többe, mint egy évvel korábban. Az átlag négyzetméterár pedig az 1,2 millió forinthoz közelített, 228 ezer forinttal meghaladva az egy évvel korábbi szintet. Az átlagos budapesti lakásár 16, a négyzetméterár 24 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál.

A KSH adataiból az is kiderül, hogy a budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár 1,5 millió, a többi budai kerületben 1,3 millió forint körüli szintre emelkedett. 1 millió forint alatti négyzetméterárakkal pedig már csak a pesti oldal külső kerületeiben találkozhattak a lakásvásárlók.

Érdemes kiemelni, hogy eközben a fővárosi panellakások ára 29 százalékkal ugrott meg, míg a családi házaké mindössze 1,7 százalékkal lett magasabb. - teszi hozzá a szakértő.

A második negyedévben már az áremelkedés lendülete is megtört

Habár statisztikai adatok a második negyedévről nem állnak még rendelkezésre, a BiztosDöntés.hu értesülései szerint a forgalom ebben az időszakban még inkább visszaesett: április-májusban a korábbinál is nagyobb mértékű forgalomcsökkenés következett be az ingatlanpiacon, elsősorban a budapesti kerületekben.

Olyannyira jelentős volt a forgalom szűkülése a tavaszi hónapokban, hogy ez már az eladók számára is észlelhető volt, így az árak emelkedése az ingatlanpiaci szakemberek tapasztalatai alapján szintén jelentősen lelassult, sőt sok esetben stagnálni kezdett.

Újabb áremelkedési hullámot hozhat az Otthon Start

Az ingatlanpiac nyári pihenését bolygatta fel a július eleji kormányzati bejelentés, az Otthon Start porgramról, amely a várakozások szerint újabb áremelkedési hullámot indíthat be az ingatlanpiacon. A szeptemberben induló Otthon Start hitel 3 százalékos kamata kellően vonzó ahhoz, hogy a - meglehetősen tágan értelmezett - első lakásvásárlók nagyobb számban megjelenjenek, elsősorban a kisebb és közepes méretű lakásokra koncentrálva.

Fülöp Norbert Attila szerint az ingatlanárak az Otthon Start hitel miatt a nyár végével, az őszi hónapokban ismét növekedésnek indulhatnak. Erre leginkább a Start hitellel elérhető 1,5 millió forintos négyzetméterárnál olcsóbb, illetve 100 millió forintnál alacsonyabb árú lakások és 150 millió forint alatti családi házak esetében lehet számítani.

Az ugyanakkor még kérdéses, hogy mekkora lesz a tényleges felhajtóerő, hiszen az új konstrukcióval elérhető 50 millió forintos maximum hitelösszeg meglehetősen beszűkíti a kínálatot azok számára, akik a minimálisan elvárt 10 százalék önerőt tudják csak előteremteni. Valamint az is kérdéses, hogy a szabályozás szerinti legfeljebb 20 százalékos eltérés a vételár és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték között mennyiben mérsékli majd ténylegesen az árakat.