Érdemi kivételt kizárólag a budapesti panellakások szegmense jelentett, ahol az árdinamika 2025 végén is pozitív maradt.
A fővárosi panelárindex 2025 IV. negyedévében 465 pontra emelkedett, szemben az előző negyedév 458 pontos szintjével. Reálértéken az index 209 ponton áll, ami szintén további növekedést tükröz. Ezzel egy időben a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnáló szakaszba lépett, ami relatív értelemben tovább javította a panellakások pozícióját a fővárosi lakáspiacon.
Az ország többi részén ezzel szemben már egyértelmű korrekciós folyamat rajzolódik ki. Kelet-Magyarországon a panelárindex a harmadik negyedévi 454 pontról 417 pontra esett vissza 2025 végére. Nyugat-Magyarországon a Q3-as 469 pontos szintet követően az index 477 pontra módosult, ami nominális értelemben stagnálást, reálértéken pedig enyhe visszarendeződést jelent. A reálindexek alapján a keleti régiókban a panelárak növekedési lendülete már érzékelhetően megtört, míg nyugaton az ármozgások gyakorlatilag megálltak.
A budapesti panelpiac eltérő pályáját elsősorban strukturális tényezők indokolják. „A fővárosban a panellakások továbbra is az alsó–középső árszegmens legnagyobb forgalmat generáló termékei, miközben a téglaépítésű lakások árai számos esetben elérték a megfizethetőség felső korlátját. Ez az olló 2025 végére tovább nyílt, ami a kereslet jelentős részét a panellakások irányába terelte” – emelte ki Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Az Otthon Start Program a panelpiacra is érdemi keresletélénkítő hatást gyakorolt, különösen Budapesten. A program által aktivizált vevői kör jelentős hányada nem az újépítésű szegmensben, hanem a használt, azonnal elérhető és finanszírozható lakások között talált megfelelő alternatívát. A fővárosban az újépítésű kínálat egyrészt volumenében jóval szűkebb a használt piachoz képest, másrészt a négyzetméterárak sok esetben már a felső ársávban mozognak, így a kereslet számottevő része a használt tégla helyett vagy mellett a panellakások felé terelődött.
Fővárosi négyzetméterárak
A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg megközelíti az 1,2 millió forintot. A legmagasabb átlagos árszintek a XI. és a XIII. kerületben alakultak ki, ahol 1,3–1,4 millió Ft/m² közötti panelárak jellemzőek.
A középső ársávba tartozó kerületekben – többek között a III., IX., XIV. és XV. kerületben – 1,2–1,3 millió Ft/m² közötti árszintek domináltak. A IV., X. és XXII. kerületben az átlagos négyzetméterárak 1,1–1,2 millió Ft/m² körül alakultak. A legkedvezőbb árszint továbbra is a külső pesti kerületekre jellemző: a XVII. kerületben mintegy 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületekben jellemzően 900 ezer és 1 millió Ft/m² közötti áron zárultak a tranzakciók.
A vidéki nagyvárosokban már megjelent a fordulat
A vidéki panelpiacokon az árak egyértelműen korrekciós szakaszba léptek. A Duna House tranzakciós adatai szerint a megyei jogú városok többségében 600–900 ezer Ft/m² közötti árszint vált meghatározóvá, míg a legerősebb vidéki piacokon – például Győrben, Székesfehérváron és Debrecen egyes városrészeiben – 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti panelárakkal lehet számolni.
Ezek az árszintek már mérsékelten elmaradnak az ősszel tapasztalt lokális csúcsoktól. Bár a kereslet vidéken továbbra is élénk, az alku szerepe erősödött, az értékesítési idők pedig érezhetően meghosszabbodtak – mindez markáns különbséget jelent a budapesti panelpiachoz képest.
A Duna House előrejelzése szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még fennmaradhat, ugyanakkor a drágulás üteme várhatóan lassulni fog. A vidéki piacokon megfigyelhető csökkenő trendek késleltetve, de idővel a fővárosi panelpiacra is átszivároghatnak, így 2026 második felében inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgások válhatnak jellemzővé ebben a szegmensben.
