Az alábbi elemzés kizárólag hiteles jogszabályi és hatósági forrásokra támaszkodva mutatja be, mikor, mennyit és mi után kell adózni ingatlaneladás esetén.

A cikk egyik fő célja, hogy érthető módon bemutassa a szabályokat, valamint hogy gyakorlati segítséget adjon a számításhoz a SzámoldKi.hu ingatlan adó 2026 kalkulátorának bemutatásával.

Lakóingatlan eladása magánszemélyként: mikor keletkezik adófizetési kötelezettség?

Magánszemélyként lakóingatlan (lakás vagy családi ház) értékesítésekor személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség merülhet fel, ha az eladásból jövedelem keletkezik. Fontos kiindulópont, hogy nem az eladási ár adóköteles, hanem az abból számított jövedelem.

A szabályozás alapját az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról adja, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal következetesen alkalmaz és értelmez.

Mi számít jövedelemnek ingatlanértékesítéskor?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározása több lépésből áll.

Elsőként az eladási árat kell figyelembe venni, vagyis azt az összeget, amely az adásvételi szerződésben szerepel, és amelyet a vevő ténylegesen megfizetett.

Ebből levonhatók a jogszabály szerint elszámolható költségek. Ide tartozik a szerzési érték, azaz amennyiért az ingatlant eredetileg megvették, továbbá a számlával igazolt értéknövelő beruházások, például felújítás vagy bővítés költségei, valamint az értékesítéshez kapcsolódó, számlával igazolt kiadások, mint az ügyvédi díj vagy az ingatlanközvetítő jutaléka.

Az eladási ár és a levonható tételek különbsége adja a számított jövedelmet. Ez még nem feltétlenül azonos az adóköteles összeggel.

A döntő tényező: az ingatlan megszerzésének időpontja

A magyar adórendszer időarányos adóalap-csökkentést alkalmaz. Minél régebben történt az ingatlan megszerzése, annál kisebb rész válik adókötelessé.

Lakóingatlanok esetében 2026-ban is az alábbi szabály érvényes. A szerzést követő első évben a jövedelem 100 százaléka adóköteles. A második évben 90 százalék, a harmadik évben 60 százalék, a negyedik évben 30 százalék minősül adókötelesnek. Az ötödik évtől kezdődően a jövedelem teljes egészében adómentes.

Ez azt jelenti, hogy ha valaki az ingatlant a szerzéstől számított ötödik év után adja el, személyi jövedelemadót nem kell fizetnie.

Mennyi az ingatlan adó mértéke 2026-ban?

Az adóköteles jövedelemrész után fizetendő adó mértéke 2026-ban is 15 százalék személyi jövedelemadó. Ez az adókulcs nem változik, és kizárólag az időarányosan csökkentett, adóköteles jövedelemre vonatkozik.

Egy egyszerűsített példával szemléltetve: ha a számított jövedelem 5 millió forint, és az ingatlan a szerzést követő harmadik évben kerül értékesítésre, akkor ennek 60 százaléka, azaz 3 millió forint lesz az adóalap. Ennek 15 százaléka, vagyis 450 ezer forint a fizetendő adó.

Miért nehéz pontosan kézzel kiszámolni?

A gyakorlatban a számítást számos tényező bonyolíthatja. Gyakori, hogy eltér a szerzés és az eladás éve, az ingatlan öröklés vagy ajándékozás útján került a tulajdonoshoz, többféle költség számolható el, vagy az ingatlannak több tulajdonosa van eltérő tulajdoni hányaddal. Ezek mind hatással vannak a végeredményre.

Éppen ezért különösen fontos, hogy a számítás a hatályos jogszabályok alapján, pontos adatokkal történjen.

A SzámoldKi.hu ingatlan adó 2026 kalkulátor segít a pontos adó kiszámolásában.

A SzámoldKi.hu online kalkulátor portál egyik kiemelt eszköze az ingatlan adó 2026 kalkulátor, amely kifejezetten a magánszemélyek lakóingatlan-értékesítésére vonatkozó szabályok szerint működik. A számítás során figyelembe veszi a megszerzés évét, az eladás évét, a vételárat, az eladási árat, a számlával igazolt értéknövelő beruházásokat, valamint az értékesítés költségeit.

A kalkulátor előnye, hogy a hatályos személyi jövedelemadó-szabályok alapján automatikusan számol, gyorsan megmutatja a várható fizetendő adót, és segít elkerülni a leggyakoribb számítási hibákat. Tartalmi és keresőoptimalizálási szempontból is kiemelt jelentőségű az ingatlan adó 2026 kalkulátor, amely a SzámoldKi.hu oldalán érhető el.

Mikor és hogyan kell bevallani az adót?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet a 2026. évre vonatkozó személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni. A bevallás benyújtásának határideje 2027. május 20. Az esetlegesen fizetendő adót eddig az időpontig kell megfizetni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére.

Összegzés

2026-ban lakóingatlan eladása esetén a magánszemélyt 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli az adóköteles jövedelemrész után. Az adófizetés mértéke elsősorban attól függ, hogy az ingatlan mikor került megszerzésre. Öt év elteltével az értékesítés adómentessé válik. A pontos összeg meghatározásához célszerű a SzámoldKi.hu ingatlan adó 2026 kalkulátort használni, amely a hatályos szabályok szerint segít eligazodni az adózási kötelezettségekben.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések az ingatlan eladás adózásáról 2026-ban

Kell-e adót fizetni, ha 2026-ban eladom a lakásomat?
Igen, bizonyos esetekben kell. Ha a lakás vagy ház eladásából jövedelem keletkezik, és az értékesítés a megszerzéstől számított 5 éven belül történik, akkor személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség merülhet fel.

Mennyi az ingatlan eladás után fizetendő adó mértéke 2026-ban?
2026-ban a fizetendő adó mértéke 15 százalék személyi jövedelemadó. Ez az adókulcs kizárólag az adóköteles jövedelemrészre vonatkozik, nem az egész eladási árra.

Mikor nem kell adót fizetni ingatlan eladásakor?
Nem kell adót fizetni, ha a lakóingatlan eladása a megszerzés évét követő ötödik év után történik. Ebben az esetben az eladásból származó jövedelem teljes egészében adómentes.

Mitől függ, hogy a jövedelem mekkora része adóköteles?
Az adóköteles rész aránya attól függ, hány év telt el az ingatlan megszerzése és az eladása között. Az első évben a jövedelem 100 százaléka adóköteles, majd évről évre csökken, és az ötödik évtől nulla százalékra mérséklődik.

Milyen költségeket lehet levonni az eladási árból?
Levonható a szerzési érték, a számlával igazolt értéknövelő beruházások költsége, valamint az értékesítéssel kapcsolatos, számlával igazolt kiadások, például az ügyvédi díj vagy az ingatlanközvetítő jutaléka.

Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan esetén is kell adót fizetni?
Igen, ilyen esetekben is keletkezhet adófizetési kötelezettség. A szerzési időpont ilyenkor az öröklés vagy ajándékozás jogerőre emelkedésének éve, és ettől az évtől kell számítani az 5 éves időszakot.

Mikor kell bevallani és befizetni az ingatlan eladás utáni adót?
A 2026-ban eladott ingatlan után keletkező jövedelmet a 2026. évre vonatkozó személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni, amelynek határideje 2027. május 20. Az adót eddig az időpontig kell megfizetni.