Ezzel párhuzamosan az árak emelkedése is szinte teljesen megtorpant: az országos átlagos hektárár mindössze valamivel több mint egy százalékkal nőtt.
A hosszabb távú adatok ugyanakkor továbbra is jelentős értéknövekedést mutatnak. Egy 2010-ben megvásárolt, egyhektáros termőföld ára 2025-re átlagosan a négyszeresére emelkedett. Ez a növekedési ütem lényegében megegyezik a lakóingatlanok ugyanebben az időszakban tapasztalt drágulásával.
Az 1 hektár termőföld ára 2026 szempontjából meghatározó, hogy jelenleg a keresletet és a kínálatot egyaránt több kedvezőtlen körülmény korlátozza. Ez derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisának feldolgozásával készült legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből.
Mindössze 1,3 százalékkal emelkedett az átlagos hektárár
A NAV egyelőre nem teljes körű, megtisztított adatai szerint az értékesített termőföldek országos átlagos hektárára a 2024-ben mért 2,236 millió forintról 2025-ben 2,264 millió forintra nőtt. Ez mindössze 1,3 százalékos éves áremelkedést jelent.
A megyék között azonban jelentős eltérések alakultak ki. A legnagyobb drágulást Zalában regisztrálták, ahol a termőföldek átlagára 21 százalékkal emelkedett. A második helyre Heves megye került, jóval mérsékeltebb, 14 százalékos növekedéssel.
A rangsor másik végén Pest és Veszprém megye található. Ezekben a térségekben az átlagos hektárár 13–14 százalékkal csökkent.
Az eredmények értelmezését ugyanakkor megnehezíti, hogy a földhivataloknál 2025-ben megkezdődött az átállás az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerre. Az átállás lassította az ügyintézést, és bizonyos területeken adathiányt is okozott. A problémák feltételezhetően Pest megyét érintették a legerősebben.
Hajdú-Biharban már hárommillió forint felett jár egy hektár föld ára
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint 2025-ben Hajdú-Bihar volt Magyarország legdrágább megyéje a termőföldek átlagára alapján.
A megyei átlagos hektárár elérte a 3,057 millió forintot, így első alkalommal lépte át a hárommillió forintos határt. Hajdú-Bihar mellett Fejér és Tolna megyében haladta meg az átlagos ár a 2,7 millió forintos szintet.
A legalacsonyabb földárakat továbbra is Nógrád megyében lehetett mérni. Ez az egyetlen olyan megye, ahol az átlagos hektárár nem érte el az 1,4 millió forintot.
Az adatok alapján tehát az 1 hektár termőföld ára 2026-ban jelentős mértékben függ attól, hogy az adott földterület melyik megyében, milyen minőségű környezetben és milyen művelési ágban található.
Mennyivel drágultak az egyes művelési ágak?
A különböző művelési kategóriák árváltozásai között 2025-ben is jelentős eltérések mutatkoztak.
A gyepterületek, valamint a kert-gyümölcsös kategóriába tartozó földek ára átlagosan 6,5–7 százalékkal emelkedett. Az erdők esetében körülbelül 4,5 százalékos drágulást mértek.
A szántóföldek átlagára 2,3 százalékkal nőtt, míg a szőlők esetében az áremelkedés mértéke még az egy százalékot sem érte el.
Az országos, valamivel több mint egyszázalékos összesített termőföldár-emelkedés részben azzal magyarázható, hogy az öt fő művelési ág forgalmon belüli aránya kis mértékben megváltozott.
Csökkent a tranzakciók és az értékesített földterületek száma
A magyar termőföldpiac 2025-ben látványosan szűkült. A visszaesést csak részben magyarázza, hogy a földhivatalok a korábbinál lassabban dolgozták fel az ingatlanforgalmi adatokat.
Az előzetes, időarányosan összehasonlított adatok szerint az adásvételek száma a 2024-ben regisztrált 40,1 ezerről 34,3 ezerre esett vissza. Ez megközelítőleg 14,4 százalékos csökkenést jelent.
A tranzakciószám Pest megyében esett vissza a legnagyobb mértékben, összesen 38 százalékkal. Győr-Moson-Sopron, valamint Jász-Nagykun-Szolnok megyében szintén jelentős, 28–30 százalékos csökkenést mutattak ki.
Kisebb mértékű növekedést mindössze Csongrád-Csanád és Vas megyében regisztráltak. Ezekben a térségekben az adásvételek száma 2–5 százalékkal emelkedett.
Átlagosan kisebb földterületeket értékesítettek
A termőföldpiaci forgalom nemcsak a tranzakciók számát, hanem az adásvételekben érintett földterületek teljes nagyságát tekintve is visszaesett.
Az értékesített területek mérete időarányosan 16,5 százalékkal csökkent 2025-ben. Mivel ez a visszaesés nagyobb volt, mint az adásvételek számának csökkenése, megállapítható, hogy az egyes tranzakciók során átlagosan kisebb földterületek cseréltek gazdát, mint 2024-ben.
Az OTP Termőföld Értéktérkép eddig beérkezett és szűrésen átesett adatai alapján 2025-ben összesen 38,6 ezer hektár termőföld került új tulajdonoshoz adásvétel útján.
A legnagyobb területet Bács-Kiskun megyében értékesítették, ahol megközelítőleg 4,7 ezer hektár cserélt gazdát. A másik végletet ismét Komárom-Esztergom megye jelentette, ahol mindössze 268 hektárnyi termőföldet adtak el.
Az értékesített termőföldek összesített területe csupán három megyében növekedett. A legnagyobb, 16 százalékos bővülést Csongrád-Csanád megyében mérték.
A legsúlyosabb, 43–47 százalék közötti visszaesést Pest, Jász-Nagykun-Szolnok és Győr-Moson-Sopron megyében mutatták ki.
A szántóföldek forgalma 19 százalékkal esett vissza
A teljes országos termőföldpiaci forgalom közel 70 százalékát a szántó művelési ágba tartozó területek adják. Ezt a kategóriát külön vizsgálva megállapítható, hogy a szántóföldek forgalma 19 százalékkal csökkent 2025-ben.
A NAV előzetes, megtisztított adatbázisa szerint körülbelül 26,7 ezer hektár szántóföldet értékesítettek az év során.
A kert-gyümölcsös és a szőlő kategóriában még ennél is nagyobb, 20 százalékot meghaladó visszaesést mértek. Az erdőterületek forgalma 11,2 százalékkal, a gyepterületeké pedig 2,5 százalékkal csökkent.
Tizenöt év alatt négyszeresére emelkedett a termőföld ára
A termőföld ára több évtizedes időtávban vizsgálva stabil növekedést mutat, még akkor is, ha 2025-ben az emelkedés üteme minimálisra lassult.
A termőföldpiac a korábbi válsághelyzetekben is ellenállónak bizonyult. Ez volt tapasztalható a 2008-ban kezdődött gazdasági világválság idején, és hasonló folyamatokat lehetett látni a koronavírus-járvány által átalakított gazdasági környezetben is.
A lakóingatlanok ára azonban 2021–2022-ben, majd 2024-től ismét látványos emelkedésnek indult. Ennek eredményeként 2025-re a lakóingatlanok és a termőföldek hosszú távú árindexe lényegében kiegyenlítődött.
Egy 2010-ben megvásárolt egyhektáros termőföld ára 2025-re országos átlagban körülbelül a négyszeresére növekedett. Vagyis a termőföld tizenöt éves értéknövekedése összességében már megegyezik a lakóingatlanok drágulási ütemével.
Miért lassult le a magyar termőföldpiac?
Szabó István, az OTP agrárgazdasági értékesítési igazgatója szerint a termőföldpiac jelenleg több, egymást erősítő tényező miatt működik visszafogottabban.
A földárak növekedési üteme már évek óta lassul. Azok a kedvezményes hitelkonstrukciók, amelyek nagyobb mennyiségű termőföld megvásárlását segíthetnék, csak korlátozottan hozzáférhetők.
A jó minőségű földterületekből egyre kevesebb kerül piacra. A kínálatot az is csökkenti, hogy az elmúlt években mind több tulajdonos döntött földje megtartása mellett, ahelyett, hogy értékesítette volna azt.
A növénytermesztés jövedelmezősége ugyancsak romlott. Ennek hátterében több körülmény áll, de az egyik legfontosabb problémát az évek óta rendszeresen visszatérő aszályok és az azok következtében kialakuló terméskiesések jelentik.
A felvásárlási és tőzsdei árak a termelési költségekhez képest alacsonyak, illetve több esetben folyamatos csökkenést mutatnak. A mezőgazdasági ágazat helyzetét emellett a munkaerőhiány is kedvezőtlenül befolyásolja.
A gazdaságátadások sem jelennek meg a forgalmi statisztikákban
A hivatalosan kimutatott földpiaci adásvételek számát az elindult gazdaságátadási folyamatok is csökkentik. Ezek az ügyletek ugyanis nem kerülnek be a hivatalos ingatlanforgalmi statisztikákba.
Hasonló a helyzet a megkezdett földterület-bekebelezésekkel is, amelyek szintén kívül maradnak a hagyományos adásvételi statisztikákon.
Ezekkel a folyamatokkal párhuzamosan az állami földértékesítések volumene is folyamatosan mérséklődik.
Mennyi lehet 1 hektár termőföld ára 2026-ban?
Az 1 hektár termőföld ára 2026-ban nem határozható meg egyetlen, minden területre érvényes összeggel. A legfrissebb rendelkezésre álló NAV-adatok alapján a 2025-ben értékesített termőföldek országos átlagára 2,264 millió forint volt hektáronként.
Ez az összeg azonban jelentős területi különbségeket takar. Hajdú-Bihar megyében az átlag már meghaladta a 3,057 millió forintot, míg Nógrádban nem érte el az 1,4 millió forintot hektáronként.
A tényleges földárat a földrajzi elhelyezkedés mellett a művelési ág, a föld minősége, az aranykorona-érték, a terület mérete, megközelíthetősége, vízellátottsága, bérleti viszonya és a helyi kereslet is befolyásolja.
A 2025-ös adatok alapján a termőföld ára hektáronként 2026 elején már csak mérsékelten emelkedő piaci környezetet tükröz. Bár a föld hosszú távon továbbra is értéktartó vagyontárgynak számít, a tranzakciók száma, az értékesített területek nagysága és az áremelkedés üteme egyaránt a piac lassulását mutatja.
