A lakáshirdetéseket is érinti a szigorítás

Az Európai Unió 2024/825 irányelvéhez kapcsolódó változások célja, hogy a vásárlókat ne lehessen ellenőrizhetetlen fenntarthatósági ígéretekkel befolyásolni. A magyar szabályozásban is megjelenő követelmények az ingatlanpiaci kommunikáció szempontjából különösen fontosak: az olyan kifejezések, mint a „zöld”, az „energiahatékony” vagy az „alacsony szén-dioxid-kibocsátású”, nem használhatók korlátlanul.

A változás nem kizárólag az irodaházak, raktárbázisok és üzletközpontok piacán lehet jelentős. A fogyasztóknak szóló lakás-, lakópark- és családiház-hirdetésekben megjelenő környezeti állítások ugyancsak vizsgálhatók.

Az ingatlanokra is kiterjed a fogyasztókkal szembeni tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalma. Így a fejlesztőknek és értékesítőknek arra is ügyelniük kell, milyen benyomást keltenek a leendő vásárlókban vagy bérlőkben. A tisztán vállalatok közötti ügyletek ugyanakkor nem tartoznak automatikusan e fogyasztóvédelmi szabályok hatálya alá.

A megítélésnél tehát több körülmény számít: kiknek szól a hirdetés, pontosan mit ígér, és a vállalkozás milyen bizonyítékokkal képes alátámasztani az állításait.

A tanúsítvány nem igazol minden ígéretet

A fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting szerint a változások növelhetik az érdeklődést a BREEAM- és LEED-minősítések, valamint a fenntarthatósági teljesítményt dokumentáló értékelések iránt.

Egy független minősítés komoly segítséget jelenthet a hiteles tájékoztatásban. A tanúsítvány tartalmánál azonban nem lehet többet állítani az épületről.

A kedvező energetikai besorolás például az energiafelhasználás szempontjából fontos információ, de önmagában nem bizonyítja, hogy az ingatlan teljes életciklusa karbonsemleges. Hasonlóképpen: a napelemek jelenléte vagy egy korszerű gépészeti rendszer nem teszi automatikusan minden környezeti szempontból kiemelkedővé az egész beruházást.

Szarvas Gábor, a Greenbors Consulting ügyvezetőjének álláspontja szerint egyre kevésbé lesz elegendő azt megkérdezni, rendelkezik-e egy projekt zöld minősítéssel. A döntő kérdés az lesz, hogy az adott tanúsítás, energetikai mérés vagy kibocsátási számítás pontosan mit bizonyít, és összhangban áll-e az értékesítés során elhangzó ígéretekkel.

Egyetlen műszaki előnyből nem lehet teljes zöld történet

A jogi kockázatot elsősorban a megtévesztő kommunikáció teremti meg. Önmagában attól, hogy egy épületnek nincs fenntarthatósági minősítése, még nem válik jogellenessé a hirdetése vagy értékesítése.

Probléma akkor keletkezhet, ha a reklám a ténylegesnél kedvezőbb környezeti teljesítményt mutat be. Ilyen helyzet lehet például, ha egy teljes lakóparkot környezetbarátként népszerűsítenek, miközben az állítás alapja csupán egyetlen berendezés vagy az épületek egy részén alkalmazott megoldás.

Az általános környezeti állításoknál különösen szigorú a mérce: a vállalkozásnak az adott állításhoz kapcsolódó, jogszabály szerinti elismerten kiváló környezetvédelmi teljesítményt kell tudnia igazolni. Nem feltétlenül elegendő tehát bármilyen kedvező műszaki adat felmutatása.

A pontos megfogalmazás ezért üzleti érdek is. Egy konkrét, megfelelően alátámasztott energetikai jellemző bemutatása világosabb tájékoztatást adhat a vásárlónak, mint egy általános „zöld” jelző.

A karbonsemlegesség különösen kényes állítás

A „net zero” és a „karbonsemleges” megjelölések használatakor tisztázni kell, hogy az ígéret mire vonatkozik: az építkezésre, az üzemeltetésre, az energiaellátás egy részére vagy az ingatlan teljes életciklusára.

Lényeges az alkalmazott számítási módszer és a figyelembe vett kibocsátások köre is. Az új szabályok tiltják az olyan állítást, amely a kibocsátások ellentételezésére alapozva azt sugallja, hogy a termék üvegházhatásúgáz-kibocsátás szempontjából semleges, csökkentett vagy pozitív környezeti hatású. A karbonkreditek megvásárlása ezért nem ad szabad utat a karbonsemlegesség hirdetéséhez.

A jövőre szóló vállalások szintén komolyabb előkészítést igényelnek. A „2030-ra nettó nulla kibocsátás” típusú ígéretek mögött világos kötelezettségvállalásnak, reális megvalósítási tervnek, mérhető és határidőhöz kötött céloknak, valamint megfelelő független ellenőrzésnek kell állnia.

Hatósági eljárás és bírság lehet a következmény

A megalapozatlan környezeti ígéretek miatt fogyasztóvédelmi vagy versenyhatósági eljárás indulhat. Az eljáró szervet az ügy jellemzői és a hatásköri szabályok határozzák meg; a gazdasági verseny érdemi érintettsége esetén a Gazdasági Versenyhivatalnak is szerepe lehet.

Jogsértés megállapításakor a kifogásolt gyakorlat megtiltása és pénzbírság is szóba kerülhet. A következmények súlya az alkalmazandó jogszabályoktól és az eset körülményeitől függ.

Nem helyes azonban valamennyi ilyen ügyre egységes, négyszázalékos bírságplafont megadni, vagy a közbeszerzésekből való kizárást és a vezetők személyes felelősségét automatikus következményként felsorolni. Ezek megítéléséhez külön jogalap és az adott ügy részletes vizsgálata szükséges.

A hitelességnek már pénzügyi súlya van

A fenntarthatóság egyre nagyobb szerepet kap az ingatlanok finanszírozásában is. Az MNB 2026-os Zöld Pénzügyi Jelentéséhez kapcsolódó tájékoztatás szerint 2025 végén a zöld vállalati és önkormányzati hitelek aránya elérte a 7 százalékot. Ezek jelentős része napenergia-termeléshez és fenntartható kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódott.

Minél fontosabbá válik egy épület környezeti teljesítménye a finanszírozók, befektetők és bérlők számára, annál nagyobb jelentősége lesz a róla közölt információk pontosságának.

A Greenbors szerint ezért a fenntarthatósági kommunikáció egyre inkább vállalatirányítási feladattá válik. A fejlesztőnek vagy tulajdonosnak tudnia kell, honnan származnak a reklámban szereplő adatok, ki ellenőrizte azokat, mikor frissültek, és az ingatlan mely részére érvényesek.

A „zöld” jelző értékét végső soron az adja, hogy milyen ellenőrizhető teljesítmény áll mögötte. Az ingatlanpiaci szereplőknek ezt kell összhangba hozniuk a hirdetéseikben megfogalmazott ígéretekkel.