Egy külföldi ingatlan megvásárlásánál azonban különösen fontos, hogy ne csak a hirdetésben szereplő vételárat nézzük. A valódi bekerülési költséghez hozzáadódhatnak különféle díjak, miközben befektetés esetén a várható bérleti bevételt, az üresen állás kockázatát és a fenntartási költségeket is érdemes előre kiszámolni.

A dubai ingatlan befektetés ezért akkor értékelhető igazán jól, ha az egyes lehetőségeket nem pusztán négyzetméterár vagy vételár alapján, hanem teljes pénzügyi modellként hasonlítjuk össze.

A vételár csak a számítás kiindulópontja

Tegyük fel, hogy egy lakás ára 800 000 AED. Első ránézésre könnyű úgy számolni, hogy ennyi pénzre van szükség a vásárláshoz, a gyakorlatban azonban a teljes bekerülési összeg ennél magasabb lehet.

A vásárlónak számolnia kell többek között az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos költségekkel, közvetítői díjjal, adminisztrációs költségekkel, valamint bizonyos esetekben az ingatlan átadásához vagy finanszírozásához kapcsolódó további tételekkel is.

Ezért célszerű külön választani:

• az ingatlan vételárát;

• a vásárláshoz kapcsolódó egyszeri költségeket;

• az esetleges berendezési vagy felújítási költséget;

• a későbbi éves fenntartási kiadásokat.

Ha például egy 800 000 AED értékű ingatlan esetében az összes egyszeri járulékos költség a vételár 6 százalékát teszi ki, akkor a tényleges induló ráfordítás már:

800 000 × 1,06 = 848 000 AED.

Befektetési számításnál tehát nem a 800 000 AED-es hirdetési árból, hanem a teljes 848 000 AED-es bekerülési költségből érdemes kiindulni.

Forintban vagy dirhamban érdemes számolni?

Magyar vásárlóként természetes, hogy először forintban szeretnénk látni az árakat. Ez jó összehasonlítási alap, de hosszabb távú befektetésnél érdemes az eredeti pénznemben is elkészíteni a kalkulációt.

Ha például 1 AED-et 100 forintos árfolyammal számolunk, akkor egy 800 000 AED-es lakás ára:

800 000 × 100 = 80 000 000 forint.

Ha azonban az árfolyam 105 forintra változik, ugyanaz az ingatlan már:

800 000 × 105 = 84 000 000 forint.

Mindössze 5 forintos árfolyamkülönbség ebben a példában 4 millió forintos eltérést jelent.

Aki tehát dubai ingatlan vásárlás előtt áll, annak érdemes legalább két-három különböző árfolyam-forgatókönyvvel is kiszámolnia a szükséges tőkét. Így előre látható, mennyire érzékeny a vásárlás teljes forintköltsége a devizaárfolyam változására.

Hogyan számolható ki a bérleti hozam?

Egy befektetési célú ingatlannál az egyik leggyakrabban használt mutató a bruttó bérleti hozam.

Ennek egyszerű képlete:

Éves bérleti bevétel / ingatlan ára × 100

Tegyük fel, hogy egy 800 000 AED értékű lakást havi 5 000 AED-ért lehet hosszú távra kiadni.

Az éves bevétel:

5 000 × 12 = 60 000 AED.

A bruttó hozam:

60 000 / 800 000 × 100 = 7,5%.

Ez első látásra kedvező eredménynek tűnhet, de még nem a befektető tényleges nyereségét mutatja.

 

A nettó hozam fontosabb a bruttó hozamnál

A bérbeadásnak ugyanis költségei is vannak. Ilyen lehet például a közös költség vagy szolgáltatási díj, a karbantartás, az ingatlankezelés, a biztosítás, valamint az az időszak, amikor a lakásnak nincs bérlője.

Tegyük fel, hogy az előző példában az évi 60 000 AED bérleti bevételből összesen 12 000 AED kiadás merül fel.

A tényleges éves bevétel így:

60 000 - 12 000 = 48 000 AED.

Ha a vásárlás teljes bekerülési költsége 848 000 AED volt, akkor a nettó hozam:

48 000 / 848 000 × 100 = 5,66%.

Látható, hogy ugyanaz az ingatlan a hirdetés alapján 7,5 százalékos bruttó hozamot ígérhet, miközben a tényleges befektetési hozam már csak körülbelül 5,7 százalék.

Éppen ezért egy dubai ingatlanbefektetés összehasonlításakor célszerű minden esetben ugyanazzal a módszerrel számolni. Ellenkező esetben könnyen előfordulhat, hogy két látszólag hasonló hozamú lakás valójában teljesen eltérő eredményt produkál.

Az üresen állással is számolni kell

Az egyik leggyakoribb számítási hiba, hogy a befektető automatikusan 12 havi bérleti díjjal kalkulál.

Érdemes konzervatívabb forgatókönyvet is készíteni.

Ha a havi bérleti díj 5 000 AED, de évente átlagosan egy hónapig nincs bérlő, akkor az éves bevétel nem 60 000, hanem:

5 000 × 11 = 55 000 AED.

Két hónap üresen állás esetén pedig:

5 000 × 10 = 50 000 AED.

Egyetlen hónap kiesése ebben a példában az éves bevétel több mint 8 százalékát eltünteti. A várható hozam kiszámításakor ezért célszerű optimista, reális és óvatos forgatókönyvet is készíteni.

Nem mindegy, melyik környéken vásárolunk

Dubai ingatlanpiaca nem egységes piac. Jelentős különbség lehet az egyes városrészek között az ingatlanárakban, a bérleti díjakban, a keresletben és a várható értéknövekedésben.

Egy prémium környéken magasabb lehet a négyzetméterár, miközben egy fejlődő területen alacsonyabb belépési költség mellett nagyobb lehet az árnövekedési potenciál. Ugyanakkor az új környékek esetében több bizonytalanság is felmerülhet.

A választásnál ezért érdemes megvizsgálni:

• a környék jelenlegi ingatlanárait;

• a hasonló lakások bérleti díját;

• az újonnan épülő projektek számát;

• a közlekedési kapcsolatokat;

• az üzletek, iskolák és szolgáltatások elérhetőségét;

• a környék rövid és hosszú távú bérleti keresletét.

Az eladó dubai ingatlanok összehasonlításánál ezért nemcsak azt érdemes nézni, hogy mekkora lakást kapunk adott összegért, hanem azt is, milyen kereslet várható az adott területen néhány év múlva.

Kész vagy építés alatt álló ingatlan?

Dubaiban sok új projektet már az építkezés során értékesítenek. Ezek az úgynevezett off-plan ingatlanok gyakran kedvezőbb induló áron és több részletben fizethető konstrukcióban érhetők el.

Előnyük lehet, hogy viszonylag alacsonyabb kezdőtőkével is le lehet kötni egy ingatlant, és sikeres projekt esetén az átadásig értéknövekedés következhet be.

A kockázat ugyanakkor nagyobb, hiszen a vásárló olyan ingatlanért fizet, amely még nem készült el. Fontos ezért megvizsgálni a fejlesztő korábbi projektjeit, az átadási határidőt, a fizetési ütemezést és a szerződés feltételeit.

Egy már elkészült ingatlannál ezzel szemben azonnal látható, mit vásárolunk, és akár rövid időn belül bérbe is adható.

Befektetési szempontból tehát nem lehet általánosan kijelenteni, hogy az egyik jobb a másiknál. A megfelelő választás függ a rendelkezésre álló tőkétől, a befektetési időtávtól és a vállalható kockázattól.

Mennyi idő alatt térül meg egy dubai ingatlan?

A megtérülési idő legegyszerűbb közelítése a teljes befektetett összeg és az éves nettó bevétel hányadosa.

Ha a teljes ráfordítás 848 000 AED, az éves nettó bevétel pedig 48 000 AED:

848 000 / 48 000 = 17,7 év.

Ez természetesen leegyszerűsített számítás. Nem veszi figyelembe az ingatlan esetleges értéknövekedését, a bérleti díjak változását, az árfolyammozgást vagy az ingatlan későbbi eladási költségeit.

Mégis hasznos mutató, mert két befektetés összehasonlításakor gyorsan megmutatja, hogy az aktuális bérleti bevétel alapján mekkora időtávon térülhet meg a befektetett tőke.

Három forgatókönyvvel érdemes számolni

Ingatlanbefektetés előtt célszerű legalább három számítást elkészíteni.

Optimista esetben magas kihasználtsággal, növekvő bérleti díjjal és mérsékelt költségekkel számolhatunk.

Reális esetben számításba veszünk évente néhány hét üresen állást, átlagos fenntartási költséget és mérsékelt bérletidíj-emelkedést.

Óvatos esetben pedig magasabb költséggel, hosszabb üresen állással és változatlan ingatlanárral számolunk.

Ha egy befektetés még az óvatos forgatókönyv mellett is elfogadható eredményt ad, az sokkal erősebb alap a döntéshez, mint egy kizárólag optimista hozamszámítás.

A jó ingatlanbefektetés a számoknál kezdődik

Dubai valóban érdekes lehetőségeket kínál a külföldi ingatlanvásárlók számára, de a látványos új épületek és a magasnak tűnő bérleti hozamok önmagukban nem elegendők egy jó döntéshez.

A legfontosabb, hogy a vásárlás előtt pontosan meghatározzuk:

mennyi a teljes bekerülési költség, mennyi reális bérleti bevétel várható, milyen éves kiadásokkal kell számolni, és mekkora nettó hozam marad ezek levonása után.

Ha ezeket a számokat több lehetséges ingatlannál is ugyanazzal a módszerrel számoljuk ki, sokkal könnyebb eldönteni, melyik ajánlat jelent valóban kedvező befektetési lehetőséget.