A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben és Nyíregyházán a legnagyobb a bérleti díjak és a becsült nettó bérek aránya: mindkét városban 44 százalék. A legalacsonyabb értéket Békéscsaba mutatja, ahol ez az arány 28 százalék.

A friss adatokból az is látható, hogy az egyes budapesti kerületekben és vármegyeszékhelyeken a különböző alapterületű kiadó lakások milyen súlyt képviselnek a teljes kínálaton belül.

Noha a megfizethetőség a korábbi évekhez képest javult, a lakhatási kiadások a rezsivel együtt továbbra is komoly anyagi terhet jelentenek. Kiegyensúlyozottabb helyzetet az jelentene, ha a lakhatás legfeljebb a háztartás nettó jövedelmének egyharmadát vinné el. Az albérlet után fizetendő adó mértéke kalkulátor segítségével számítható ki pontosan. 

Bár a korábbi évekhez viszonyítva kedvezőbbé vált a helyzet, a medián albérleti díjak továbbra is jelentős részét viszik el a nettó kereseteknek. Erre mutat rá az ingatlan.com legújabb elemzése, amelyben a kiadó társasházi lakások medián bérleti díjait vetették össze a márciusi, kedvezmények nélkül számolt becsült nettó átlagbérekkel.

„A budapesti albérletpiacon a 40-60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja jelenleg a kedvezmények nélküli becsült nettó bér 41 százalékát teszi ki. Ez az arány a korábbi években még 44-50 százalék között mozgott, ám ez nem jelenti azt, hogy a bérlők érezhetően olcsóbbnak látnák az albérleteket. Sőt, a lakásbérlés továbbra is komoly kiadást jelent, különösen a fővárosban, hiszen a bérleti díj mellett a rezsi és a közös költség jelentős része is a bérlőt terheli.

Ahhoz, hogy az albérletpiac valóban megfizethetőbbé váljon, hosszabb távon arra lenne szükség, hogy a nettó bérek tartósan gyorsabb ütemben emelkedjenek, mint a bérleti díjak. Az lenne az egészséges arány, ha egy háztartás jövedelmének legfeljebb harmada menne el lakhatásra.

Ez egyúttal azt is jelenti, hogy egyetlen fizetésből fenntartani egy albérletet jelenleg még sok településen komoly kihívást jelent” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: az elmúlt 1-2 évben az albérletpiac keresleti és kínálati oldala is jelentősen átalakult, és ez a változás inkább a bérlőknek kedvezett, mint a bérbeadóknak.

Az V. kerület a legdrágább, a XX. és XXIII. kerületben a legkedvezőbb a helyzet

A bérek és lakbérek összevetésénél Budapesten a 40-60 négyzetméteres kiadó társasházi lakások medián bérleti díja 260 ezer forint. Ez a kedvezmények nélkül számolt becsült fővárosi nettó bér 41 százalékának felel meg. A kerületek között azonban jelentős eltérések mutatkoznak.

A legmagasabb arány az V. kerületben látható, ahol a 310 ezer forintos medián lakbér a becsült budapesti nettó bér 49 százalékát jelenti. Ezt követi az I. és a II. kerület, egyaránt 46 százalékos értékkel, majd a VI. kerület 44 százalékkal. A III., VII., VIII. és IX. kerületben, valamint a budapesti összesített adatban egyaránt 41 százalékos arány látható. A lista másik végén a XX. és a XXIII. kerület áll, ahol a medián bérleti díj a budapesti nettó bér 33 százalékát teszi ki.

A vármegyeszékhelyek közül Debrecen és Nyíregyháza emelkedik ki a legmagasabb aránnyal: mindkét városban 44 százalékot tesz ki a medián bérleti díj a becsült nettó bérhez képest. Debrecenben a 200 ezer forintos medián lakbér a 450 023 forintos becsült nettó bérhez viszonyul, míg Nyíregyházán a 170 ezer forintos medián bérleti díj áll szemben a 385 824 forintos becsült nettó keresettel.

Szegeden 41 százalékos ez az arány, Pécsen, Salgótarjánban és Veszprémben pedig 40 százalék. A legalacsonyabb érték Békéscsabán látható, ahol a 105 ezer forintos medián bérleti díj a 381 781 forintos becsült nettó bér 28 százalékának felel meg. Szekszárdon 29 százalék, Miskolcon 32 százalék, Egerben pedig 33 százalék ez az arány. Az elemzés azért becsült bérekkel számol, mert a hivatalos statisztikák a kedvezményekkel együtt számított nettó átlagbéreket tartalmazzák, miközben a bérlők jelentős része nem jogosult ezekre a kedvezményekre.

Nem csak a bérleti díj számít, sok helyen a lakásméret is kulcskérdés

A megfizethetőség vizsgálatakor nem elég kizárólag az árakat figyelni, legalább ennyire fontos a kínálat összetétele is. Az ingatlan.com adatai alapján Budapesten a kiadó társasházi lakások között a 30-39 és a 40-49 négyzetméteres ingatlanok adják a kínálat jelentős részét: előbbiek 21 százalékot, utóbbiak 22 százalékot képviselnek a teljes fővárosi kínálaton belül. Az 50-59 négyzetméteres lakások aránya 17 százalék, míg a 60-69 négyzetmétereseké 10 százalék.

Több kerületben különösen erős a kisebb alapterületű lakások jelenléte. A 40 négyzetméternél kisebb lakások aránya a X. kerületben 33 százalék, a IV. és a XV. kerületben pedig egyaránt 31 százalék. A 40 négyzetméter körüli lakások a XIII. és XX. kerületben 32 százalékot, a XXI. kerületben 28 százalékot, a XIX. kerületben pedig 27 százalékot tesznek ki.

Balogh László szerint ez magyarázhatja, hogy egyes kerületekben a 40-60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja magasabb lehet, mint a teljes kínálat középértéke. Ez arra utal, hogy az adott kerületben sok a 40 négyzetméternél kisebb lakás, amelyek lefelé húzzák a teljes kínálat medián értékét.

„Erre azért fontos felhívni a figyelmet, mert önmagában nem elég, ha megfelelő számú kiadó lakás van a piacon, ha ezek élhetősége például a kis alapterület miatt korlátozott” – tette hozzá a szakértő.

Az ingatlan.com szakértője szerint emiatt különösen aktuális kérdés lehet az állami bérlakásprogramok szerepe, például Rákosrendezőn, Debrecenben vagy Győrben, vagyis azokon a helyeken, ahol az átlagos bérleti díjak elérik vagy meg is haladják a 200 ezer forintot.

A kínálat bővítése mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését, ugyanakkor nem elegendő kizárólag azt nézni, hogy a lakbér egy átlagos fizetés mekkora részét viszi el. Legalább ilyen fontos kérdés, hogy van-e elegendő megfelelő méretű, valóban élhető lakás a kínálatban, különösen azok számára, akik nem egyedül bérelnének ingatlant, vagy hosszabb távra keresnek otthont.