Az idei enyhébb növekedés azért érdekes, mert júniusban rendszerint tempósabb albérletár-emelkedéssel fordul rá a piac az egyetemisták és főiskolások által dominált július-augusztusi főszezonra.

A kiadó lakások kínálata viszont egy hónap alatt közel 2,6 százalékkal csökkent, ami annak is köszönhető, hogy a bérleti díjak hónapok óta tartó stagnálása a korábbinál kedvezőbb helyzetbe hozza a bérlőket.

A mérséklődő áremelkedés és a szűkülő kínálat miatt hosszabb távon a bérlők és bérbeadók számára is kiegyensúlyozott és fenntartható bérlakáspiac megőrzése jelentheti a legnagyobb kihívást.

Júniusban visszafogott drágulás következett be az albérletpiacon a KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai szerint. Országosan 0,9, ezen belül Budapesten 1,1 százalékkal növekedtek a lakbérek havi összevetésben. Az egy évvel korábbihoz képest országos szinten 5,2, a fővárosban pedig 4,7 százalékos volt az emelkedést.

A reállakbérek az előző év azonos időszakinál országosan 3,4, Budapesten 2,9 százalékkal, a 2021. évi bázisidőszakinál pedig egyaránt 17 százalékkal voltak magasabbak. „A júniusi emelkedés önmagában nem meglepő, hiszen a felsőoktatási felvételi időszak közeledtével hagyományosan élénkül az albérletpiac.

Ugyanakkor az idei növekedés a 2020-as járványidőszak óta a legvisszafogottabb júniusi drágulás, ami jól mutatja, hogy az év eleje óta folyamatosan lassul a lakbérek emelkedésének üteme” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Szűkül a kínálat

A mérsékeltebb lakbéremelkedés mellett egy másik fontos tényező is jelentősen befolyásolja a piacot. Június eleje és július eleje között a kiadó lakáshirdetések száma országosan közel 2,6 százalékkal csökkent.

Budapesten 3,4 százalékkal szűkült a kínálat, miközben a legnagyobb vidéki városokban 0,9, a kisebbekben pedig 0,5 százalékkal lett kisebb a választék. A korábbi években viszont már májustól kezdve érezhető volt a kiadó lakások számának erőteljes növekedése, ami jellemzően augusztus-szeptemberben érte el a kínálati csúcspontot. Jelenleg még így is több mint 15 ezer kiadó lakóingatlanból válogathatnak a bérlők.

Balogh László értékelése szerint a kínálat szűkülése részben azzal magyarázható, hogy a lakbérek középtávon egyre kisebb mértékben emelkednek, így a lakáskiadás már nem kínál akkora hozamot a befektetőknek, mint korábban.

Eközben a mérséklődő drágulás vagy az albérletárak csökkenése a bérlők számára kedvezőbb feltételeket teremt, aminek köszönhetően a kereslet felszívja  a kínálatot a piacról. A mérséklődő választék a következő felsőoktatási tanévre készülő diákoknak kihívást jelenthet, mivel így a megfelelő ingatlan kiválasztására várhatóan kevesebb idejük lesz, a legkedvezőbb ár-érték aránnyal rendelkező kiadó lakások ugyanis nagyon hamar gazdára találhatnak. 

Ilyen albérletárak várják a diákokat

A legnagyobb piacot lefedő fővárosban a kiadó lakóingatlanok havi bérleti díjának középértéke a tavaly júliusi 270 ezer forintról 260 ezer forintra csökkent. Érdekes, de nem meglepő, hogy a legolcsóbb és legdrágább kerületek közötti árolló jelentősen szűkült.

A legtöbbet Budapesten a II. és V. kerületben kell fizetni havonta 350 ezer forintot, miközben 200 ezer forint alatti átlagos értékkel egyetlen fővárosi kerület sem rendelkezik. A legolcsóbb budapesti városrészek közé a XIX. kerület tartozik 210 ezer forintos medián bérleti díjjal, de a XV., a XVIII. és a XX. kerületben is 220 ezer forint az átlagos havi bérleti díj.

A legnagyobb és legfelkapottabb egyetemvárosokban 200 ezer forint környékén húzódik meg a bérlők lélektani határa: Debrecenben 220 ezer forint a bérleti díjak középértéke, Szegeden, Győrben és Veszprémben pedig havonta kereken 200 ezer forintot kell fizetni átlagosan a kiadó lakást kereső bérlőknek.

A legolcsóbb megyeszékhely Békéscsaba 115 ezer forintos mediánnal, Szekszárdon 125 ezer forint a bérleti díjak középértéke. Nagy egyetemvárosként pedig Miskolc a dobogós a legolcsóbb megyeszékhelyek listáján, itt 130 ezer forintot kell fizetni átlagosan egy kiadó lakásért. 

Érdemes tisztában lenni azzal, hogy az albérlet kiadása adóköteles jövedelem és az albérlet adó 2026 kalkulátorral kiszámolhatjuk annak összegét.

A piac egyensúlya lesz a következő évek kulcskérdése

Az ingatlan.com szakembere szerint a következő időszak egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy sikerül-e fenntartani a bérlakáspiac egyensúlyát. A bérbeadásból származó bruttó hozamok ugyanis 3,5-4 százalékra csökkentek a nagyvárosokban és az ingatlanok értéknövekedése is jelentősen lassult.

Ezek együtt már jóval kevésbé vonzó opciót jelentenek a befektetők számára, aminek következtében folyamatosan lassul a kiadó lakások utánpótlása a piacon. A kínálat szűkülése pedig középtávon a bérlőket is érzékenyen érintheti, mivel később bérleti díj emelkedést generálhat.” – mutatott rá Balogh László az albérletpiac kihívásaira.

A fenntartható albérletpiaci egyensúly érdekében egyszerre van szükség megfelelő kínálatra és kiszámítható bérleti díjakra a bérlők számára, ugyanakkor előre kalkulálható megtérülésre a lakásukat kiadó tulajdonosoknak. Ebben érdemi segítséget jelenthet egy olyan, jól felépített kormányzati bérlakásprogram, amely mindkét oldal érdekeit figyelembe veszi.