Budapesten és a nagyobb vidéki városokban eltérő mozgások figyelhetők meg: bizonyos kerületekben és településeken 3–6 százalékos drágulás következett be két hónap alatt, míg más fővárosi kerületekben inkább áresés volt tapasztalható.

A kereslet leginkább a jobb állapotban lévő, „háromszázalékos” ingatlanokat érinti, ezek gyorsan fogynak a piacról, ami lefelé húzza az árakat, miközben a programra nem jogosult lakások ára tovább emelkedik.

A szeptemberben induló Otthon Start Program, amely első lakást vásárlóknak kínál kedvezményes, 3 százalékos hitelt, már a bejelentését követő két hónapban kettős hatást gyakorolt az árakra. Az országos adatok szerint az érintett használt lakások és házak négyzetméterenkénti mediánára 1 százalékkal csökkent, miközben a teljes piaci kínálat átlaga több mint 1 százalékkal nőtt. Ez szembemegy azzal a várakozással, hogy a támogatott hitel a jogosult ingatlanok árát hajtja fel leginkább – derült ki az ingatlan.com elemzéséből, amely közel 230 ezer hirdetés alapján vizsgálta a hat leggyakoribb ingatlantípust (családi-, iker-, sorház, valamint csúsztatott zsalus, panel és téglalakás) július eleje és augusztus közepe között.

Mi áll a jelenség mögött?

A keresleti dinamika magyarázza a kettősséget: a felújított, jó állapotú lakások gyorsan gazdára találnak, emiatt arányuk a kínálatban csökken, ami az árak mérséklődését eredményezi. Országos szinten a kisebb településeken elérhető, alacsonyabb árú ingatlanok súlya is nő a „háromszázalékos” kínálatban, ez szintén lefelé viszi az átlagárat. Ezzel szemben a programba nem illeszkedő lakások ára nagyobb ütemben kúszik felfelé, mivel a tulajdonosok a kereslet növekedésére áremeléssel reagálnak – magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető közgazdásza.

Hozzátette: bár sokan arra számítottak, hogy a támogatott hitel miatt ezek az ingatlanok drágulnak a leggyorsabban, az adatok inkább mérséklődést mutatnak. Az igazi kihívás tehát nem az árak elszállása, hanem a megfelelő lakás megtalálása lesz a vevőknek. Balogh szerint javíthat a helyzeten, ha nagyobb számban jelennek meg új építésű, a 3 százalékos hitelnek is megfelelő lakások. Amennyiben ezek másfél millió forintos négyzetméteráron elérhetők, az a használt lakások drágulását is visszafoghatja.

A túlárazott lakások buktatói

Az árakat indokolatlanul emelő eladók könnyen csalódhatnak az Otthon Start Program indulását követően, hiszen a nem támogatott ingatlanok vevőinek piaci feltételekkel kell hitelt felvenniük. „A túl magas áron hirdetett lakások tulajdonosai könnyen vevők nélkül maradhatnak, és emiatt kimaradhatnak az első lakásvásárlók által keltett piaci élénkülésből” – figyelmeztetett Balogh.

Budapest: vegyes kép a kerületekben

A fővárosban kifejezetten színes a helyzet. Az Otthon Startnak megfelelő ingatlanok mediánára mindössze 1,6 százalékkal, 1,1 millió forintra emelkedett, míg az összes lakóingatlan esetében 3,4 százalékos növekedés történt, így a medián 1,33 millió forintra nőtt.

Példák a drágulásra: a III. kerületben 1,16 millióról 1,2 millióra, a IV.-ben 1,05 millióról 1,1 millió fölé ment az ár (3–6 százalékos emelkedés). A IX. kerületben 5 százalékot meghaladó, a VIII.-ban közel 4 százalékos áremelkedést mértek.

Ezzel szemben az I. kerületben 1,36 millióról 1,31 millióra csökkent az ár, a II. és V. kerületben 2 százalék körüli mérséklődés látszik, a VII.-ben pedig közel 1 százalékkal lett olcsóbb a négyzetméterár. Ezekben a belbudai városrészekben ugyanakkor eleve alacsony a 3 százalékos feltételeknek megfelelő lakások aránya, mindössze 2 százalékot tesz ki a fővárosi kínálatból.

Vidéki nagyvárosok: mérsékelt, de érzékelhető drágulás

A megyei jogú városokban általában kisebb mértékben emelkedtek az árak, de több helyen 2–3 százalékos növekedést mutatnak az adatok. Szegeden az ár 1,22 millióról 1,25 millióra, Kecskeméten 1,14-ről 1,17 millióra, Miskolcon 915 ezerről 938 ezerre emelkedett. Győrben és Pécsen 1,5 százalékos drágulással 848, illetve 788 ezer forintnál jár az átlag, míg Debrecenben 942 ezer forintos mediánt mértek, ami alig több mint 1 százalékos emelkedést jelent.

Országosan legnagyobb ütemben a panellakások drágultak, településtípustól függően 3–5 százalékkal, ami megerősíti az ingatlan.com korábbi várakozását: az Otthon Start Program panelboomot indíthat. Ezzel szemben a kertes házak áraiban alig történt változás.

A szakértő szerint a következő időszak fő kérdése nem feltétlenül az áremelkedés mértéke lesz, hanem az, hogy a kínálat képes lesz-e tartani a tempót a kereslettel. Bár egyre több új hirdetés jelenik meg, a vevők gyorsan felszívják ezeket, így a kínálat inkább szűkülő trendet mutat.