​A kereslet mérséklődésével párhuzamosan az árak emelkedése is lassult. A korábbi, csaknem 20 százalékos éves drágulás 2026 nyarára országosan 11–12 százalékra, Budapesten pedig 8–9 százalékra csökkent. A fővárosi használt lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára augusztusban elérte az 1,41 millió forintot.

Az OSP az új építésű lakások piacát is felpezsdítette. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon ugyanakkor a nagyvárosi használt ingatlanok árazására is fékező hatást gyakorolt.

Különös függőség alakult ki a lakáspiacon: a legtöbb vásárlónak hitelre van szüksége, az Otthon Start Program elindítása óta pedig már a lakáshitel-szerződések 80 százaléka valamilyen kamattámogatott konstrukcióhoz kapcsolódik.

Az új kormányzat továbbra is biztosítaná az első lakásukat megvásárlók kedvezményes finanszírozását, a program szabályai azonban később módosulhatnak.

Egy éve, 2025 szeptemberében indult el az Otthon Start Program, amely kedvezményes, végig fix 3 százalékos kamatozású hitellel segíti az első lakásukat megvásárlókat. A konstrukció rövid idő alatt alaposan átrendezte a magyar lakáspiacot: először hatalmas keresleti hullámot indított el, majd a kezdeti lendület kifulladásával fokozatosan csökkent a vásárlói aktivitás. A fordulat az ingatlanárak alakulásában is egyre látványosabban megmutatkozott.

Beigazolódtak az előzetes várakozások

A program indulásakor a szakértők arra számítottak, hogy az első évben akár 60–70 ezer elsőlakás-vásárló is igénybe veheti a kedvezményes hitelt. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb adatai lényegében igazolták ezeket a várakozásokat.

Augusztus közepéig 56 ezer Otthon Start-hitelről szóló szerződést kötöttek meg, összesen mintegy 2000 milliárd forint értékben.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a program rendkívüli népszerűségét jól mutatja, hogy 2025 szeptemberét követően a megkötött lakáshitel-szerződések 80 százaléka már kamattámogatott konstrukció volt. Az Otthon Start bevezetése előtt ez az arány még mindössze 20 százalék körül alakult.

Három ok miatt lett ennyire népszerű a 3 százalékos hitel

A szakértő szerint az Otthon Start Program sikere alapvetően három tényezőre vezethető vissza.

Az első, hogy az elsőlakás-vásárlók meghatározása viszonylag megengedő, így a kedvezményes finanszírozás a vásárlók szélesebb köre számára elérhetővé vált.

A második ok maga a rendkívül kedvező, fix 3 százalékos kamat. Az igénylők a piaci lakáshitelekhez képest megközelítőleg feleakkora kamatteherrel számolhatnak. Egy átlagos, 35 millió forintos Otthon Start-hitel esetében ez 25 éves futamidő alatt akár 20 millió forintos megtakarítást is jelenthet.

A harmadik tényező az első lakásukat keresők egyre nehezebb helyzete volt. Magyarországon 2010 óta hozzávetőleg négyszeresükre emelkedtek a lakásárak. A drágulás minden vásárlót érintett, de különösen súlyosan sújtotta azokat, akik még nem rendelkeztek saját ingatlannal.

A már lakástulajdonnal rendelkező, továbbköltözést tervező vevők valamivel könnyebb helyzetben voltak, hiszen az ő ingatlanuk értéke is jelentősen növekedett. Az első lakásuk megvásárlására készülők azonban ilyen vagyoni háttér nélkül néztek szembe az árrobbanással. Más állami támogatás hiányában sokuk számára szinte elérhetetlenné vált a saját otthon megszerzése.

Már a bejelentés után megindult a lakásvásárlási roham

A piac nem várta meg a program 2025. szeptemberi indulását. Már a júliusi bejelentés után jelentősen megugrott az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt.

2025 augusztusában országosan 50,6 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint az előző év azonos időszakában.

A növekedés azonban területenként eltérően alakult:

• a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban közel 64 százalékos;
• Budapesten 49 százalékos;
• a községekben pedig csaknem 40 százalékos emelkedést mértek.

Szeptemberben még valamennyi településtípus esetében 29–39 százalékkal haladta meg az érdeklődések száma az egy évvel korábbit. Ezt követően azonban a keresleti hullám fokozatosan veszített az erejéből.

Balogh László értékelése szerint a program bejelentése előrehozta azoknak a vásárlásoknak egy részét, amelyeknél a vevők már felkészültek az adásvételre, és megfeleltek az Otthon Start feltételeinek. Ők a kedvezményes lehetőség megnyílása után rövid időn belül megjelentek a piacon.

Miután ez a vásárlói kör lecsapott a megfelelő ingatlanokra, jóval visszafogottabb időszak kezdődött. 2026 első nyolc hónapjában már 18 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint az előző év azonos időszakában.

Az árak emelkedése is látványosan lelassult

A kereslet gyengülését az ingatlanárak változása is követte. A 2025-ben tapasztalt, közel 20 százalékos éves drágulás után 2026 nyarára országosan 11–12 százalékra, Budapesten pedig 8–9 százalékra lassult az éves áremelkedés.

A havi adatok még élesebben mutatják a fordulatot. Májusban országos szinten is csökkentek az árak, Budapesten pedig februárban, áprilisban, májusban és júniusban egyaránt negatív havi változást mértek.

Júliusban országosan már csupán 0,1 százalék alatti drágulást jelzett az ingatlan.com lakásárindexe. Budapesten ugyanebben a hónapban 0,9 százalékkal emelkedtek az árak.

Hatalmas különbségek maradtak az országon belül

Az áremelkedés lassulása ellenére továbbra is óriási eltérések figyelhetők meg az egyes városok kínálati árai között.

Budapesten 2026 augusztusában 1,41 millió forint volt az eladó használt lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára, míg egy évvel korábban 1,34 millió forint körül alakult ugyanez az érték.

Debrecenben átlagosan 1,04 millió forintot, Szegeden megközelítőleg 980 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Ezzel szemben a legolcsóbb megyeszékhelyek közé tartozó Salgótarjánban mindössze 312 ezer forint körül alakult az átlagos négyzetméterár.

Az új lakások piacát is felrázta az Otthon Start

A hirtelen megjelenő vásárlói kereslet az új építésű lakások piacának is lendületet adott. Ennek egyik jele az építési engedélyek számának növekedése volt.

A folyamatot tovább erősítette, hogy több, az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakóingatlan-fejlesztést kiemelt beruházássá nyilvánítottak. Összesen 33 projekt keretében hozzávetőleg 20–25 ezer új lakás megépítését tervezték.

Az új kormányzat ugyanakkor az év végéig felülvizsgálja a kiemelt beruházások körét. A cél az, hogy ahol erre szükség és lehetőség van, a fejlesztéseket összhangba hozzák a hatályos építési előírásokkal, valamint a helyi közösségek elvárásaival.

A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján az Otthon Start hatása 2026 nyarára vált igazán látványossá az új lakások piacán. Júniusban az új építésű otthonokhoz kapcsolódó kamattámogatott hitelszerződések összértéke 36 milliárd forintra emelkedett. Ez csaknem háromszorosa volt a program indulása előtti átlagos havi volumennek.

Az 1,5 milliós árplafon a használt lakásokra is hatott

Az új építésű kínálat bővülése nem hagyta érintetlenül a használt lakások piacát sem. Az Otthon Start Programban megvásárolható új lakások négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint lehet, ami a nagyvárosokban közvetlen versenyt teremtett az új és a használt ingatlanok között.

Ha egy környéken közel azonos áron lehetett új építésű és használt lakást vásárolni, a vevők egy része érthetően az új ingatlant választotta. Ez több helyen lefékezte a használt lakások további drágulását, egyes városrészekben pedig árkorrekciót is elindított.

Budapesten különösen érdekes helyzet alakult ki. A fővárosi használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára már az Otthon Start elindítása előtt megközelítette az 1,4 millió forintot. Emiatt bizonyos területeken az OSP keretében megvásárolható új lakások és a használt ingatlanok szinte azonos árszintre kerültek.

Ez a verseny több budapesti környéken arra kényszerítette a használt lakások eladóit, hogy felülvizsgálják korábbi árelképzeléseiket.

Mi történhet az Otthon Start Programmal?

A program szabályaiban eddig nem történt jelentősebb változtatás. Az új kormányzat jelezte, hogy hosszabb távon is fenn kívánja tartani az első lakásukat megvásárlók kedvezményes finanszírozását.

Az ingatlan.com szerint ezért jelenleg az a legvalószínűbb, hogy az Otthon Start Program tovább működik. Később azonban sor kerülhet a feltételek pontosítására, ahogyan ez más állami lakástámogatási konstrukcióknál is rendszeresen megtörtént.

A módosítások érinthetik például az elsőlakás-vásárlók meghatározását. Elképzelhető életkori korlát bevezetése, de változhatnak azok a rendelkezések is, amelyek az 50 százalékos lakástulajdonnal rendelkező igénylőkre vonatkoznak.

A vevők kerülhetnek kedvezőbb helyzetbe

Balogh László szerint a következő időszak lakáspiaci folyamatait már elsősorban a kereslet és a kínálat egymáshoz igazodása határozhatja meg.

Amennyiben tovább emelkedik az új lakások száma, miközben a vásárlói kereslet a 2025-ös kiugrás után tartósan normalizálódik, egyre erősebb verseny bontakozhat ki a vevőkért. Ez különösen azokban a térségekben lehet látványos, ahol az új és a használt lakások hasonló árszinten jelennek meg.

A vásárlók számának csökkenése miatt az eladóknak nagyobb erőfeszítést kell tenniük azért, hogy ingatlanjukra vevőt találjanak. Ez a korábbiaknál jóval visszafogottabb áremelkedést vetíthet előre nemcsak 2026 hátralévő részére, hanem akár 2027-re is.