A kínálati oldalon decemberben a megszokottnál enyhébb havi visszaesés volt tapasztalható az új hirdetések számában, éves alapon viszont 20 százalékkal több friss ingatlan jelent meg a piacon, mint 2024 decemberében. Ez arra utal, hogy az eladást tervezők már aktívan készülnek a 2026-os évre.
A piac időközben beárazta azokat a – jelenleg ismert – tényezőket, amelyek 2026-ban mozgathatják a lakáspiacot: ez várhatóan élénk forgalmat hozhat, ugyanakkor a tavaly tapasztalt jelentős áremelkedés megismétlődésére egyelőre nincs egyértelmű jel.
A 2025-ös év vége meglepő fordulatot hozott az eladó lakások piacán. Tavaly decemberben az érdeklődések száma éves összevetésben 16 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Ugyanakkor fontos körülmény, hogy 2024 decemberében már érezhető volt az állampapírokból felszabaduló tőke ingatlanpiaci megjelenése, ami rendkívül magas bázist teremtett.
Ehhez képest mutatkozik most visszaesés, ami nem általános piaci gyengülést jelez, sokkal inkább egyfajta „vihar előtti csendként” értelmezhető a januári változások előtt – derül ki az ingatlan.com elemzéséből, amely a tavaly decemberi és az egész éves keresleti-kínálati folyamatokat vizsgálta.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint 2025-ben összesen több mint 3,5 millió telefonos érdeklődést regisztráltak, ami éves szinten 5 százalékos bővülést jelentett, és 24 százalékkal haladta meg a 2023-as szintet. Országos viszonylatban legutóbb 2021-ben volt ennél erősebb az eladó lakások és házak iránti érdeklődés. Az elmúlt év egyik legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlanpiaci növekedés súlypontja egyre inkább eltávolodik a fővárostól.
Budapesten 2025 egészében 2 százalékkal csökkent az eladó lakások és házak iránti kereslet az előző évhez képest. Ezzel szemben a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 5 százalékos bővülés volt tapasztalható, a kisebb városokban közel 12 százalékkal nőtt az érdeklődés, míg a községekben több mint 16 százalékos keresletélénkülést mértek éves alapon.
Váratlan fordulat a kínálati oldalon
A kínálat alakulása is tartogatott meglepetéseket. Míg 2024 decemberében a karácsonyi időszak miatt novemberhez képest 37 százalékkal esett vissza az új hirdetések száma, addig 2025 decemberében – több mint 21 ezer eladó lakás és ház megjelenése mellett – a friss kínálat mindössze 31 százalékkal csökkent havi szinten. Éves összevetésben ugyanakkor 20 százalékkal több hirdetés került fel a piacra, és decemberben legutóbb csak 2021-ben találkozhattak a vevők ennél bővebb új kínálattal.
Az ingatlan.com szakértője szerint a kínálat élénkülése nemcsak a decemberi hároméves rekord miatt figyelemre méltó, hanem azért is, mert azt jelzi: az eladók tudatosan készülnek a 2026 elején várható keresleti hullámra.
Balogh László úgy látja, hogy az eladók optimizmusát három, januártól életbe lépő változás erősíti. Egyrészt a közszolgálatban dolgozók fejenként 1 millió forintos, vissza nem térítendő lakáscélú támogatást igényelhetnek, ami új keresletet generálhat.
Másrészt a kedvezményes, 3 százalékos Otthon Start-hitel januártól már külterületi lakóingatlanokra és zártkertekre is elérhető, így olyan ingatlanok is piacképessé válhatnak, amelyek korábban jellemzően csak készpénzes vevők számára voltak eladhatók, gyakran alacsony áron.
Harmadrészt februártól a társasházi építményjog bevezetése egyszerűsítheti az új építésű lakások tervasztalról történő értékesítését, ami az újlakáspiacon élénkítheti a keresletet. A szakember hozzátette: a piacra most belépő eladók számára kedvező körülmény, hogy keresleti szempontból évek óta a januári hónapok számítanak a legerősebbnek.
Óvatos árkilátások 2026 elején
Az árak alakulását illetően visszafogott várakozások jellemzik a piacot. Bár 2026 első negyedéve több tényező miatt is élénk forgalmat vetít előre, az árdinamika már korántsem egyértelmű. A decemberben mért 0,1 százalékos havi árcsökkenés egyértelmű jelzés: a vevők elérték fizetőképességük határát. A 2025-ben tapasztalt gyors drágulás megismétlődése ezért nem tűnik valószínűnek, mivel a piac már beépítette az eddig ismert kedvezményeket az árakba.
Az idei évben az áremelkedést leginkább a bérek növekedése támogathatja, elsősorban a hitelezésen keresztül. Ugyanakkor a gazdasági környezet kockázatai továbbra is jelen vannak. Az ingatlan.com szakértője példaként említette a közelmúltban kiéleződött venezuelai válságot, amely az energiapiacokon, az infláción és a kamatszinteken keresztül közvetve a lakáspiacra is hatással lehet.
Balogh László szerint 2026 első fele várhatóan nem a drasztikus áremelkedésről, hanem inkább a kínálat bővüléséről és a forgalom élénküléséről szól majd. Elmondása szerint a lakáspiac akár 160 ezer adásvétellel is zárhatta 2025-öt, és amennyiben nem következik be újabb váratlan fordulat hazai vagy nemzetközi szinten, 2026-ban is legalább 155–160 ezer tranzakcióval számolhatnak a piac szereplői.
