Egy pontatlan vagy hibásan elfogadott határozat miatt a kiíró hiánypótlást kérhet vagy elutasíthatja a pályázatot. A javításhoz sokszor új szavazás szükséges, ami veszélyeztetheti a beadási határidőt.
Miért nem dönthet egyedül a közös képviselő?
A társasházakról szóló törvény szerint a tulajdonostársakból álló közgyűlés a társasházi közösség legfőbb döntéshozó szerve. Kizárólagos hatáskörébe tartozik többek között a közös tulajdon fenntartása, a jelentősebb kiadások és a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása. A közös képviselő feladata rendszerint a döntés előkészítése, a pályázat beadása és a határozat végrehajtása, nem pedig a tulajdonosok helyetti döntéshozatal.
Ez különösen lényeges lesz, amikor a 2027-ben kiírt társasházi pályázatok megjelennek. A korábbi határozatminta nem másolható át automatikusan, mert változhat az önerő, a szavazati arány vagy a kötelező tartalom. Az aktuális felhívást ezért össze kell vetni a törvénnyel, az alapító okirattal és a szervezeti-működési szabályzattal.
A meghívóban pontosan szerepeljen a pályázati döntés
A szabályosság a közgyűlés összehívásánál kezdődik. Főszabály szerint az írásbeli meghívót legalább nyolc nappal korábban kell megküldeni. Tartalmaznia kell az időpontot, a helyszínt, a tisztségviselők megválasztását és a szavazásra előterjesztett napirendet; az írásos előterjesztéseket mellékelni kell.
Nem elegendő az „egyebek” vagy a „felújítási kérdések” megjelölés. A meghívóban szerepeljen a pályázat, a tervezett munka és a finanszírozási döntés. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozat nem hozható, így a helyszínen felmerülő hitelről vagy magasabb önerőről nem lehet szabályosan rögtönözni.
Mit tartalmazzon a közgyűlési határozat?
A határozat legyen egyértelmű, végrehajtható és azonos a pályázati adatokkal. A törvény szerint szó szerint kell tartalmaznia a napirend tárgyát, a döntést, valamint a végrehajtás módját és feltételeit. Célszerű rögzíteni:
- a pályázati program pontos nevét és az indulás jóváhagyását;
- a felújítás helyét, lényeges műszaki tartalmát és tervezett határidejét;
- a beruházás teljes költségét és az igényelt támogatás összegét;
- az önerő pontos összegét, forrását és tulajdonosok közötti viselését;
- hitelfelvételnél a hitel összegét, célját, futamidejét és fő feltételeit;
- a közös képviselő felhatalmazását a pályázat beadására, a szerződések aláírására és a szükséges nyilatkozatok megtételére.
Ha a felhívás kötelező mintát ad, annak szóhasználatát és szerkezetét kell követni. A közgyűlési döntésben, az adatlapon, a költségvetésben és az árajánlatokban szereplő összegeknek egyezniük kell. Már néhány százezer forintos eltérés is kérdést vethet fel arról, hogy a tulajdonosok valójában melyik projektről döntöttek.
A közös képviselő felhatalmazása is legyen összegszerű és időben behatárolt: egy későbbi költségnövekedés vagy banki feltételváltozás új tulajdonosi döntést tehet szükségessé. Ezt a határozatban előre célszerű egyértelműen szabályozni.
Határozatképesség: nem a jelenlévők száma dönt
A közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A számítás nem lakásonként vagy személyenként, hanem tulajdoni hányad alapján történik. A szabályosan meghatalmazott tulajdonos hányada is figyelembe vehető.
A határozatképességet nemcsak a közgyűlés megnyitásakor, hanem minden szavazás előtt ellenőrizni kell. Ha valaki időközben távozik, a közgyűlés egy későbbi napirendi pontnál határozatképtelenné válhat. Ezt a jegyzőkönyvben is követhetően kell rögzíteni.
Egyszerű többség, minősített többség vagy egyhangúság?
Főszabály szerint a közgyűlés a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséggel dönt. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden társasházi pályázathoz elegendő a jelenlévők több mint fele. A törvény, a pályázati felhívás, a finanszírozó bank feltételei vagy a döntés jellege ennél szigorúbb arányt követelhet.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadáshoz egyhangú határozat szükséges. Ide a fenntartáson túlmutató, bővítéssel, átalakítással vagy új közös épületrész, illetve berendezés létesítésével járó munkák tartozhatnak. Egy hagyományos felújítás nem feltétlenül ilyen, de az összetett beruházás besorolását célszerű tisztázni.
A pályázat maga is előírhat az összes tulajdoni hányadra vetített többséget. Egy korábbi ÉMI-programban például az összes lakás tulajdoni hányada alapján 50 százalékot meghaladó támogatás kellett; az egyszerű többségű megismételt közgyűlési döntés nem volt elegendő. Ez jól szemlélteti, miért kell a konkrét kiírás szavazási szabályát külön ellenőrizni.
A megismételt közgyűlés nem old meg minden problémát
Ha az eredeti közgyűlés határozatképtelen, megismételt közgyűlést lehet tartani. Ez a jelenlévők tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes lehet, ha az összehívás megfelel a törvény és a szervezeti-működési szabályzat előírásainak. Ettől azonban nem tűnik el a döntéshez előírt különleges szavazati arány.
Ha a kiírás az összes tulajdoni hányad több mint felének támogatását kéri, néhány jelenlévő egyhangú szavazata sem elegendő. Előre fel kell mérni a szükséges részvételt és összegyűjteni a szabályos meghatalmazásokat.
Írásbeli szavazással is születhet döntés
A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy bizonyos határozatokat írásbeli szavazással hozzanak meg. A részletes eljárást a szervezeti-működési szabályzatnak kell rendeznie. A tulajdonosoknak azonos tartalmú, világos határozati javaslatot kell megkapniuk, a szavazatokat pedig igazolható és ellenőrizhető módon kell összesíteni.
Az írásbeli szavazás távol élő tulajdonosoknál lehet célszerű. Ellenőrizni kell azonban, hogy a felhívás elfogadja-e, és milyen igazolást kér. Az eredményt a közös képviselőnek írásban közölnie kell.
A jegyzőkönyv és a mellékletek bizonyítják a döntést
A pályázathoz rendszerint nem elég egy külön lapra gépelt határozat. A közgyűlési jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a két hitelesítő nevét, a határozatképesség megállapítását, a tárgyalt napirendet, a határozat szó szerinti szövegét és a szavazás eredményét. A jegyzőkönyvet alá kell írni és hitelesíteni kell.
Fontos melléklet a jelenléti ív a tulajdonosok nevével és tulajdoni hányadával, továbbá a meghatalmazások, az előterjesztés, a költségvetés és szükség esetén a finanszírozói ajánlat. A szavazás eredményénél külön célszerű feltüntetni az igen, nem és tartózkodó szavazatokhoz tartozó tulajdoni hányadot. Így a kiíró ellenőrizni tudja a szükséges arány teljesülését.
Az önerőről és a hitelről külön is dönteni kell
A pályázat támogatási része rendszerint nem fedezi a teljes beruházást. A határozatban ezért nem elég azt rögzíteni, hogy a társasház „biztosítja az önerőt”. Meg kell nevezni annak összegét és forrását: felújítási alap, bankszámlán meglévő pénz, célbefizetés vagy hitel. Célbefizetésnél a tulajdonosokat terhelő összeget, számítási módot és fizetési ütemezést is érdemes meghatározni.
Hitelfelvételnél a közösség hosszabb távú kötelezettséget vállal. A döntésnek ezért összhangban kell lennie a banki ajánlattal, a társasház költségvetésével és a pályázat finanszírozási tervével. A 2026-os zuglói szabályozás például kifejezetten megköveteli, hogy a közgyűlés megszavazza a felújítást, döntsön a tulajdonosokat terhelő költségekről, valamint a támogatási pályázat benyújtásáról.
Mi történik, ha a határozat hibás?
Bármely tulajdonostárs bíróságtól kérheti a határozat érvénytelenségének megállapítását, ha az jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, illetve lényegesen sérti a kisebbség jogos érdekeit. A keresetindításra főszabály szerint a határozat meghozatalától számított hatvan nap áll rendelkezésre.
A kockázatot előzetes ellenőrzéssel lehet csökkenteni. A meghívót, a határozati javaslatot, a tulajdoni hányadokat, a meghatalmazásokat és a pályázati számokat még a közgyűlés előtt egyeztetni kell. Nagy hitelnél vagy összetett beruházásnál szakember bevonása is indokolt lehet.
Összegzés
A szabályos közgyűlési határozat a társasházi pályázat jogi és pénzügyi alapja. Akkor megfelelő, ha szabályosan összehívott, határozatképes közgyűlés vagy jogszerű írásbeli szavazás fogadta el, teljesült az előírt szavazati arány, és a döntés pontosan rögzíti a műszaki tartalmat, a költségeket, az önerőt, a finanszírozást és a közös képviselő felhatalmazását.
A legfontosabb gyakorlati szabály, hogy a társasház ne általánosságokról szavazzon. A határozat ugyanazt a projektet és ugyanazokat az összegeket tartalmazza, mint a pályázati dokumentáció. Ez jelentősen csökkenti a hiánypótlás, az elutasítás és a későbbi tulajdonosi jogvita kockázatát.
