Bár ez csökkenést jelent a májusi 14,06 százalékhoz képest, továbbra is számottevő azoknak a szerződéseknek a részaránya, amelyeknél a bank az ingatlan értékének nagy részét finanszírozza. A 70 százalékot meghaladó hitelfedezeti mutatójú (LTV) szerződések júniusban együttesen a teljes állomány 42,58 százalékát adták.

Az elemzés arra hívja fel a figyelmet, milyen kockázatokkal járhat a magas hitelarány, és miért lehet kevés a 10 százaléknyi saját megtakarítás akkor is, ha a jogszabályok elvileg lehetővé teszik az ilyen mértékű finanszírozást.

A fiatal hitelfelvevők körében már minden negyedik szerződésnél minimálisra szorítják az önerőt. A jegybank életkor szerinti adatai azt mutatják, hogy a 80 százalékot meghaladó finanszírozási arány elsősorban a fiatalokra jellemző.

Miközben a teljes piacot tekintve 12,53 százalék az ilyen szerződések részaránya, a 18–30 éveseknél ez 25,82 százalék, vagyis több mint minden negyedik hitel esetében 80 százalék fölé kerül az LTV. A 31–40 éves korcsoportban már 14,69 százalék ez az érték, a 40 évnél idősebbeknél pedig csak elenyésző arányban fordul elő.

A magas finanszírozási arányú lakáshitelek súlya az Otthon Start Program 2025. szeptemberi elindulását követően növekedett meg. Az MNB korábbi értékelése szerint a programot övező erős érdeklődés jelentősen hozzájárult ahhoz, hogy emelkedjen a 80–90 százalékos hitelfedezeti mutatóval rendelkező jelzáloghitelek aránya.

Mindez azonban nem jelenti azt, hogy minden lakásvásárló számára automatikusan elegendő a 10 százalékos önerő. A felvehető kölcsön nagyságát a bank hitelbírálata, az ügyfél jövedelme és az ingatlan fedezeti értéke egyaránt befolyásolja. A döntésnél szerepet kaphat a lakás elhelyezkedése, típusa, életkora, műszaki állapota és jogi helyzete, valamint az is, milyen célra igénylik a hitelt.

Miért lehet kevés a 10 százaléknyi saját megtakarítás?

Egy 50 millió forintos lakás megvásárlásánál az 5 millió forintos saját forrás pontosan 10 százalékos önerőt jelent. Ebből kiindulva a vevő úgy gondolhatja, hogy a fennmaradó összeg hitelből fedezhető. Ha viszont a banki értékbecslő csak 45 millió forintban állapítja meg az ingatlan értékét, akkor 90 százalékos finanszírozás esetén is legfeljebb 40,5 millió forintos kölcsön lehet elérhető. A vételár kifizetéséhez így már 9,5 millió forint saját pénzre van szükség.

A vártnál alacsonyabb értékbecslés tehát önmagában 4,5 millió forinttal növelheti a szükséges önerőt. Ha a vásárló ezt nem tudja előteremteni, a teljes ügylet finanszírozása meghiúsulhat, és az adásvételi szerződésben foglaltaktól függően a foglaló elvesztésének veszélye is felmerülhet.

Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője szerint minél kevesebb önerővel rendelkezik a vevő, annál kisebb a mozgástere, ha a bank a feltételezettnél alacsonyabb ingatlanértékkel számol, vagy más okból kevesebb kölcsönt engedélyez. A vételár mellett ezért a lakás jogi és műszaki állapotát, az esetleges terheket és a banki fedezetként való elfogadhatóságát is vizsgálni kell. Kevés saját megtakarítás esetén különösen lényeges, hogy a vásárló még a folyamat megkezdése előtt tisztában legyen a finanszírozás feltételeivel.

A foglaló kifizetése előtt tisztázni kell a hitellehetőségeket

A biztonságos lakásvásárláshoz önmagában nem elegendő annak ellenőrzése, hogy megvan-e a tervezett önerő. Előzetesen azt is fel kell mérni, hogy a vevő jövedelme és a kiválasztott ingatlan alapján mekkora hitelösszeg lehet elérhető.

Az előzetes hitelképesség-vizsgálat, más néven előminősítés megmutathatja, milyen összegű kölcsönnel érdemes számolni a jövedelem, a már meglévő hitelek és az egyéb körülmények figyelembevételével. Fontos ugyanakkor, hogy ez még nem tekinthető végleges banki jóváhagyásnak.

Az előzetes ingatlanértékbecslés abban adhat támpontot, hogy a kiszemelt lakást a bank megfelelő fedezetnek tartja-e, és a várható értéke alapján elegendő lehet-e a rendelkezésre álló saját forrás. Ennek különösen nagy jelentősége van akkor, ha a vásárló csak a minimálisan szükséges önerővel tud készülni.

Az adásvételi szerződésben szereplő fizetési ütemezést is célszerű a hitelügyintézés várható menetéhez igazítani. Világosan meg kell határozni az egyes vételárrészek teljesítésének határidejét és feltételeit. Érdemes ügyvéddel átbeszélni azt is, hogyan rendezhető a szerződésben az a helyzet, ha a bank a tervezettnél kisebb kölcsönt hagy jóvá, vagy később történik meg a folyósítás.

Garam Dániel arra is felhívta a figyelmet, hogy a 10 százalékos önerő lehetőségével pénzügyi tartalék mellett érdemes számolni. Nem tanácsos olyan vásárlási tervet készíteni, amelyben a foglaló és a saját forrásból fizetett vételárrész minden rendelkezésre álló megtakarítást felemészt. Célszerű félretenni arra az esetre is, ha az értékbecslés vagy a hitelbírálat eredménye miatt végül több saját pénzt kell bevonni.