Mennyi az albérlet adója 2027-ben?

Magánszemély lakásbérbeadóként a bérbeadásból származó jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót, vagyis szja-t kell fizetni. A jövedelem az adózási szabályok szerint megállapított bevétel költségekkel csökkentett összege.

A jövedelem meghatározására két alapvető módszer használható:

• 10 százalékos költséghányad: a bevétel 90 százaléka lesz a jövedelem.
• Tételes költségelszámolás: a bevételből a szabályosan elszámolható költségeket kell levonni.

 

A 10 százalékos költséghányad alkalmazásakor, adóalap-kedvezmények nélkül:

Fizetendő szja = adózási szempontból figyelembe veendő bevétel × 0,90 × 0,15.

Ez a bevétel 13,5 százalékának megfelelő adóterhet jelent. A törvényi adókulcs azonban ilyenkor is 15 százalék. A számítás jogszabályi alapját az szja-törvény jövedelem- és költségelszámolási szabályai adják.

 

A saját bevétel gyors ellenőrzéséhez használható a SzámoldKi.hu albérletadó-kalkulátora. A számítás előtt azonban érdemes tisztázni, hogy a bérlő által fizetett összegekből pontosan mi minősül bevételnek.

Ki fizeti az adót: a tulajdonos vagy a bérlő?

A lakáskiadás jövedelme után az adókötelezettség a bérbeadót terheli. A köznyelvben ezt sokan „albérletadónak” nevezik, de önálló, ilyen nevű adónem nincs: személyi jövedelemadóról beszélünk.

A bérlő személye ugyanakkor meghatározhatja, hogy ki számítja ki és fizeti be az adóelőleget:

• Magánszemély bérlő esetén jellemzően a bérbeadó intézi az előlegfizetést.
• Kifizetőnek minősülő bérlőnél, például magyar gazdasági társaságnál, főszabály szerint a kifizető vonja le és fizeti be az előleget.

 

A jövedelem adózási szempontból önálló tevékenységből származó jövedelem, és az összevont adóalap része. Ez azért is lényeges, mert egyes adóalap-kedvezmények a lakáskiadás adóterhét is csökkenthetik.

Mi számít bevételnek lakáskiadáskor?

Az adószámítás egyik leggyakoribb hibája, hogy a tulajdonos kizárólag a szerződésben lakbérként megjelölt összeget veszi figyelembe.

Bevétel lehet azonban más, a bérbeadással összefüggésben kapott térítés is. Nem az elnevezés, hanem a fizetés tényleges tartalma számít.

A lakbér és a megtérített közös költség

A bérleti díj bevétel. Ugyanígy bevételnek számít a bérlő által a bérbeadónak megtérített társasházi közös költség.

Ha a bérlő havonta:

• 250 000 forint lakbért;
• 25 000 forint közösköltség-térítést

 

fizet, akkor a figyelembe veendő havi bevétel 275 000 forint, a külön kezelt közüzemi díjak vizsgálata előtt.

A közös költség tételes költségelszámolásnál, a feltételek teljesülésekor költségként is érvényesíthető. A 10 százalékos költséghányad mellett viszont külön már nem vonható le.

Mikor nem bevétel a rezsi?

A bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított, más szolgáltatótól vásárolt közüzemi szolgáltatás díja nem minősül bevételnek.

A gyakorlatban ehhez olyan elszámolás szükséges, amelyből megállapítható a tényleges fogyasztás és az annak megfelelően továbbhárított díj. A NAV külön hangsúlyozza, hogy a bérlővel és a szolgáltatóval történő elszámolásnak is összhangban kell állnia.

Nem elegendő pusztán „rezsi” megnevezéssel feltüntetni egy tetszőleges összeget.

A szabály nem alkalmazható automatikusan:

• rezsit is tartalmazó, egyösszegű lakbérre;
• tényleges elszámolás nélküli, fix rezsiátalányra;
• társasházi közös költségre, akkor sem, ha az közüzemi elemeket is tartalmaz.

 

A részleteket a NAV lakáskiadásról szóló tájékoztatója ismerteti. 

Példa a rezsi és a közös költség elkülönítésére

Tegyük fel, hogy a bérlő 2027-ben havonta az alábbi összegeket fizeti:

 

Tízszázalékos költséghányaddal, kedvezmények nélkül a havi bevételre jutó adó:

275 000 × 0,90 × 0,15 = 37 125 forint.

A fogyasztási költségek előzetes becsléséhez segítséget adhat a SzámoldKi.hu lakossági áramfogyasztás-kalkulátora, illetve földgázköltség-kalkulátora. Az adózási elszámolás alapját azonban a tényleges bizonylatok és elszámolások jelentik.

Hogyan működik a 10 százalékos költséghányad?

Ennél a módszernél a figyelembe veendő bevétel 10 százalékát költségként lehet elismerni, külön költségigazolás nélkül. A fennmaradó 90 százalék a jövedelem.

A módszer akkor is választható, ha a tulajdonosnak ténylegesen voltak kiadásai. Nem feltétel, hogy a lakás fenntartása teljesen költségmentes legyen.

A 10 százalék azonban minden elszámolható költséget helyettesít: ugyanarra az időszakra nem lehet mellé még javítási számlát, közös költséget vagy értékcsökkenést is levonni.

Számítás havi 250 ezer forintos bevétellel

Feltételezzük, hogy a bérbeadó egész 2027-ben havi 250 000 forint bevételt szerez, további bevételnek minősülő térítés nincs, és adóalap-kedvezményt sem érvényesít.

 

Az adó levonása után éves szinten 2 595 000 forint marad. Ez még nem feltétlenül a tényleges nyereség: a tulajdonos ebből fizetheti például a javításokat, a biztosítást és más kiadásait.

Mennyi az adó különböző havi bevételeknél?

Az alábbi példák egész éves, változatlan összegű bevételt, 10 százalékos költséghányadot és kedvezmények nélküli adózást feltételeznek.

 

A táblázatban a „havi adó” összehasonlítási adat. Nem jelenti azt, hogy a magánszemély bérbeadónak minden esetben havonta kellene a NAV-nak utalnia.

Hogyan működik a tételes költségelszámolás?

Tételes elszámolásnál a bevételből az adótörvény szerint elismert költségeket kell levonni.

Jövedelem = bevétel − elszámolható költségek.

Szja = kedvezményekkel csökkentett adóalap × 15 százalék.

Nem minden kiadás válik automatikusan adózási költséggé. A kiadásnak a bevételszerző tevékenységhez kell kapcsolódnia, megfelelően igazolhatónak kell lennie, és az elszámolás időpontjára, módjára vonatkozó előírásokat is teljesíteni kell.

Milyen költségek merülhetnek fel?

A feltételektől függően például:

• a bérbe adott lakás javítási és karbantartási kiadásai;
• a szabályosan elszámolható felújítás;
• a bérbeadáshoz kapcsolódó biztosítás;
• a közös költség;
• a bevételként is figyelembe vett közüzemi térítésekhez kapcsolódó kiadás;
• a bérlőkeresés hirdetési és közvetítői díja;
• a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódó szakértői, könyvelési kiadás;
• a berendezések szabályosan elszámolható beszerzési költsége;
• az értékcsökkenési leírás.

 

A bevételből eleve kihagyott, szabályosan továbbhárított közüzemi díjat nem lehet még egyszer költségként levonni.

Magáncélú kiadás nem számolható el a lakáskiadás terhére. A saját otthon felújítása például nem csökkenti egy másik, bérbe adott lakás jövedelmét.

A tételes elszámolás alapvető rendelkezéseit az szja-törvény 17–18. §-a, valamint a vonatkozó mellékletek tartalmazzák. Nemzeti Jogszabálytár

Példa: ugyanaz a bevétel, eltérő adó

Egy lakás éves bevétele 2027-ben 3 000 000 forint. A bérbeadó összesen 900 000 forint szabályosan elszámolható költséggel rendelkezik.

 

Ez nem azt jelenti, hogy érdemes kizárólag az adócsökkentés miatt költekezni. Százezer forint többletköltség legfeljebb 15 ezer forint szja-megtakarítást eredményezhet, ha teljes egészében elszámolható, és van hozzá megfelelő adóalap.

Melyik költségelszámolási módszer éri meg?

Az alapvető összehasonlítás egyszerű:

• Ha az elszámolható költség a bevétel 10 százalékánál alacsonyabb, a 10 százalékos költséghányad rendszerint kedvezőbb.
• Ha az elszámolható költség meghaladja a bevétel 10 százalékát, a tételes módszer alacsonyabb adót eredményezhet.
• Ha a két összeg azonos, az adó is azonos lehet, de az adminisztráció eltér.

Évi 3 millió forint bevételnél a viszonyítási pont 300 000 forint.

A döntéskor azonban az értékcsökkenést és az egyéb önálló tevékenységeket is figyelembe kell venni.

Lehet lakásonként más módszert választani?

A 10 százalékos költséghányad választását az adott adóévben az érintett önálló tevékenységekből származó bevételekre egységesen kell alkalmazni.

Ezért nem megfelelő az a megoldás, hogy valaki az egyik kiadott lakásánál 10 százalékos költséghányadot, a másiknál tételes elszámolást használ, pusztán az egyes ingatlanoknál kedvezőbb eredmény érdekében.

Az eltérő, külön szabályozott adózási rendszereket – például az egyéni vállalkozói átalányadózást – ettől külön kell vizsgálni.

Lehet az éves bevallásban változtatni?

Ha az adóelőlegeket év közben 10 százalékos költséghányaddal határozták meg, az éves bevallásban át lehet térni tételes elszámolásra, a törvényi feltételek betartásával.

Ehhez azonban a költségeket igazoló iratokra szükség lesz. Érdemes tehát a számlákat akkor is megőrizni, ha év közben az egyszerűbb módszerrel számolunk.

Az áttérés nem szimmetrikus: tételes költségelszámolásról tett évközi nyilatkozat után nem lehet egyszerűen visszaváltani a bevallásban 10 százalékos költséghányadra. 

Értékcsökkenés: jelentős tétel lehet a lakáskiadás adózásában

Az értékcsökkenés azt teszi lehetővé, hogy a bérbeadásra használt, megfelelően nyilvántartott eszköz beszerzési értékét a szabályok szerinti ütemben számoljuk el.

Ez nem feltétlenül jár az adott évben új pénzkiadással. Egy korábban megvásárolt lakásnál is lehet elszámolható értékcsökkenés.

Mennyi lehet az éves leírás?

A hosszú élettartamú szerkezetű épületeknél az éves leírási kulcs jellemzően 2 százalék. Más műszaki besorolás esetén eltérő kulcs alkalmazandó, ezért a 2 százalék nem minden ingatlanra általánosítható. A besorolást az szja-törvény értékcsökkenési szabályai részletezik. 

Például egy 30 millió forintos, értékcsökkenés alapjául szabályosan figyelembe vehető épületértéknél, teljes éves bérbeadás és 2 százalékos kulcs mellett:

30 000 000 × 0,02 = 600 000 forint éves értékcsökkenés.

Ez elegendő jövedelem mellett, kedvezmények nélkül 90 000 forinttal csökkentheti az éves szja-t.

Mire kell különösen figyelni?

• A telek értéke után nem számolható el értékcsökkenés.
• Az alap nem az ingatlan aktuális piaci ára.
• Részleges vagy év közbeni bérbeadásnál arányosítás szükséges.
• A haszonélvező nem számolhatja el a tulajdonos épületének értékcsökkenését.
• Ingyenesen, például örökléssel vagy ajándékozással szerzett ingatlannál a szerzett értékre nem alkalmazható ugyanúgy a leírás, mint vásárlásnál.
• A 10 százalékos költséghányad alkalmazásának időszakára jutó értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni.
• Ugyanaz a kiadás nem vonható le kétszer.

 

Ezeket a korlátokat a NAV értékcsökkenésről szóló tájékoztatója is kiemeli. 

Felújítás, bútorvásárlás és lakáshitel: mit lehet levonni?

Felújítás és javítás

A javítás és a felújítás adózási kezelése nem minden esetben azonos egy új eszköz beszerzésével vagy egy beruházással.

Egy csaptelep javítása, a lakás festése, egy teljes átépítés és egy új berendezés beszerzése eltérő elszámolást igényelhet. A felújításnál a jogszabály szerinti közvetlen költségelszámolás, illetve az értékcsökkenésen keresztüli elszámolás lehetőségét kell megvizsgálni.

A saját munka becsült értéke nem helyettesít igazolt kiadást. Ha a tulajdonos maga festi ki a lakást, a saját munkadíját nem írhatja be költségként úgy, mintha külső vállalkozónak fizette volna ki.

Bútor és háztartási gép

A bérbeadáshoz kizárólagosan használt tárgyi eszköz legfeljebb 200 000 forintos egyedi beszerzési értéke a feltételek teljesülésekor egy összegben is elszámolható.

Nagyobb értékű eszköznél jellemzően értékcsökkenési szabályokat kell alkalmazni. Egy bútor vagy gép elszámolásakor ezért nemcsak a számla megléte, hanem az eszköz értéke, használata és nyilvántartása is számít.

Levonható a hiteltörlesztő?

A lakáshitel havi törlesztőrészlete nem vonható le egyszerűen a bérleti díjból adózási költségként.

A hitelből megvásárolt ingatlan beszerzési értéke az értékcsökkenés szabályai szerint vehető figyelembe. A tőketörlesztés ismételt levonása ugyanannak a beszerzési kiadásnak a kétszeri elszámolását eredményezné.

Egy finanszírozási költség esetleges elszámolhatóságát külön kell megítélni; a bank által levont teljes havi részletet nem szabad automatikusan költségnek tekinteni.

Mi történik, ha a költség több, mint a bevétel?

A nem egyéni vállalkozóként végzett lakásbérbeadásnál az adott tevékenység bevételével szemben költség főszabály szerint legfeljebb a bevétel összegéig érvényesíthető.

Ha 2027-ben:

• a bevétel 2 000 000 forint;
• az adott évre elszámolható költség 2 300 000 forint,

akkor nem keletkezik mínusz 300 000 forintos, a munkabérrel szabadon szembeállítható jövedelem.

A bérbeadás jövedelme ebben a példában nulla lehet. Az el nem számolt összeg azonban nem válik automatikusan későbbi évekre átvihető veszteséggé.

Az értékcsökkenés és a beruházások többéves elszámolását külön szabályok rendezik, ezért nagyobb felújítás előtt érdemes előre megtervezni az elszámolást. 

Levonható a máshol bérelt lakás díja?

Igen, meghatározott feltételekkel a más településen bérelt lakás díja csökkentheti a kiadott lakásból származó bevételt.

Ez például annak lehet fontos, aki saját lakását kiadja, miközben munkavégzés vagy családi ok miatt másik településen bérel otthont.

A kedvezmény alkalmazásánál vizsgálni kell, hogy:

• valóban más településen van-e a bérelt lakás;
• a bérbeadás és a bérbevétel időtartama egyaránt meghaladja-e a 90 napot;
• a bérleti díjat ugyanabban az adóévben igazoltan megfizették-e;
• történt-e más tevékenységnél költségelszámolás;
• megtérítette-e valaki akár részben a megfizetett lakbért.

 

A biztonságos alkalmazás alapja a kettős elszámolás és a megtérített kiadás levonásának elkerülése. Az ugyanazon településen bérelt másik lakás díjára ez a speciális szabály nem alkalmazható.

A rendelkezés bevételcsökkentés, ezért nem kizárólag a tételes költségelszámolást választóknak lehet hasznos. Jogszabályi alapja az szja-törvény 17. § (5) bekezdése. 

Számítási példa 2027-re

Feltételezzük, hogy valamennyi feltétel teljesül:

 

A bevételcsökkentés nélkül, ugyanilyen költséghányaddal az adó 486 000 forint lenne. A példában a különbség 324 000 forint.

A külföldön bérelt lakás sem kizárt, de a dokumentálást, a devizaátváltást és az esetleges nemzetközi adózási összefüggéseket külön ellenőrizni kell.

Kell adózni a kaució után?

A visszafizetendő biztosítékként átvett kaució főszabály szerint nem azonos a megszerzett bérleti díjjal. Ezért a valódi, visszajáró óvadék átvétele önmagában nem kezelendő lakbérbevételként.

A későbbi felhasználás viszont megváltoztathatja az adózási helyzetet:

• Ha a kauciót visszafizetik, nem válik lakbérbevétellé.
• Ha abból elmaradt lakbért rendeznek, a beszámított összeg bérleti díjként kezelendő.
• Ha károkozás miatt tartják vissza, a kártérítés tényleges jogcímét és elszámolását kell vizsgálni.

A „kaució” elnevezés önmagában nem teszi adómentessé az előre beszedett lakbért.

A szerződésben és a kiköltözési elszámolásban ezért célszerű külön feltüntetni az óvadékot, a lakbérhátralékot, a rezsit és az esetleges károk rendezését.

Mikor kell megfizetni az adóelőleget?

Ha a bérlő magánszemély

A bérbeadó főszabály szerint negyedévente állapítja meg és fizeti meg az adóelőleget, a negyedévet követő hónap 12. napjáig.

 

A törvény 10 000 forintos küszöbszabályt is tartalmaz az előlegfizetésre. Ez nem adómentes bevételi határ, és nem jelenti azt, hogy az éves adóból 10 000 forint elengedhető. A küszöb alkalmazásakor az év elejétől összesített előlegkötelezettséget is figyelni kell. 

A befizetéshez az aktuális NAV-számlaszámokat kell használni. Átutaláskor a megfelelő adózói azonosításról is gondoskodni kell.

Ha a bérlő cég vagy más kifizető

Kifizető bérlő esetén főszabály szerint a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti be az adóelőleget.

Költségnyilatkozat hiányában az előleg alapja általában a bevétel 90 százaléka. Tételes költségnyilatkozatnál a kifizető az előleg megállapításakor legfeljebb a bevétel 50 százalékáig vehet figyelembe költséget.

Az 50 százalékos korlát az évközi előlegszámításra vonatkozik: nem jelenti azt, hogy az éves bevallásban sem lehet ennél több, szabályosan igazolt költséget elszámolni.

Külön szabály érvényesülhet, ha a bérbeadó a más településen bérelt lakás díjának levonásáról nyilatkozik. Ilyenkor az előleg megállapítása és megfizetése a bérbeadóra kerülhet. 

A szerződésben érdemes egyértelműsíteni, hogy a kikötött összeg az adóelőleg levonása előtti bérleti díj vagy a bérbeadó által kézhez kapni kívánt összeg.

Hogyan kell bevallani a 2027-es lakáskiadási jövedelmet?

A 2027-ben megszerzett jövedelmet a 2027-es adóévről szóló, következő évben benyújtandó szja-bevallásban kell elszámolni.

Az általános éves határidő a következő év május 20.; ha ez munkaszüneti napra esik, az eljárási határidőszabályokat kell alkalmazni. A 2027-es adóév bevallásánál mindig a NAV adott bevallási időszakra közzétett határidejét kell követni.

A bevallásban egyeztetni kell:

1. az éves bevételt;
2. a bevételcsökkentő tételeket;
3. az alkalmazott költségelszámolást;
4. a megállapított jövedelmet;
5. az igénybe vehető kedvezményeket;
6. az év közben levont vagy megfizetett előlegeket;
7. a még fizetendő vagy visszaigényelhető különbözetet.

 

A NAV bevallási tervezetét ellenőrizni kell. Magánszemély bérlő esetén különösen nem szabad abból kiindulni, hogy a lakáskiadás valamennyi adata automatikusan szerepel benne.

A bevallási tudnivalók és az elektronikus ügyintézés a NAV szja-oldaláról érhetők el.

Kell adószám és számla a lakáskiadáshoz?

Mikor lehet adószám nélkül bérbe adni?

A magánszemély meghatározott feltételek együttes teljesülésekor adószám nélkül is végezhet áfamentes ingatlan-bérbeadást.

Ehhez többek között az szükséges, hogy:

• ne legyen egyéni vállalkozó;
• a tevékenysége kizárólag az áfatörvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadás legyen;
• ne válassza a bérbeadás áfakötelessé tételét;
• ne legyen közösségi adószám kiváltására kötelezett.

 

Az adóazonosító jel és az adószám különböző azonosító. Az adószám alóli mentesség nem jelent szja-mentességet.

Elég a számviteli bizonylat?

Áfamentes ingatlan-bérbeadásnál számla helyett megfelelő számviteli bizonylat is kiállítható.

A bizonylatból egyértelműen ki kell derülnie a gazdasági eseménynek. A gyakorlatban szerepeljen rajta különösen:

• a bizonylat azonosítója és kelte;
• a bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele vagy adószáma;
• a bérlő azonosításához szükséges adatok;
• a bérbe adott ingatlan címe;
• az elszámolt időszak;
• a fizetendő összeg és annak jogcíme;
• a kiállítás módjához kapcsolódó szükséges hitelesítési adatok.

 

A banki átutalás jól igazolja a pénzmozgást, de nem teszi feleslegessé a bizonylatolási kötelezettség vizsgálatát.

Ha a bérbeadó számlát állít ki, az adószámra, a számlázásra és az esetleges online adatszolgáltatásra vonatkozó szabályokat is teljesítenie kell. A kereteket az áfatörvény határozza meg. 

Áfa, szocho és egyéb közterhek

A lakásbérbeadás főszabály szerint áfamentes

A szokásos lakásbérbeadás áfamentessége a tevékenység sajátos jellegéhez kapcsolódik. Nem szabad összekeverni az alanyi adómentességgel.

Ezért hibás az az általánosítás, hogy egy meghatározott éves bevételi határ felett minden lakásbérbeadó automatikusan áfát számít fel.

Más a helyzet, ha a bérbeadó az áfakötelessé tételt választotta, vagy olyan szolgáltatást végez, amely nem tartozik a lakásbérbeadás mentessége alá.

A külön kiadott garázs eltérhet

A parkolást, gépjármű-elhelyezést szolgáló bérbeadás főszabály szerint nem tartozik ugyanabba az áfamentes körbe.

A külön kiadott garázsnál ezért adószámra és külön áfavizsgálatra lehet szükség. Az alanyi adómentesség lehetősége ettől még felmerülhet, de annak valamennyi feltételét ellenőrizni kell.

A lakással együtt átengedett parkoló minősítése az ügylet konkrét körülményeitől is függhet.

Kell szocho vagy társadalombiztosítási járulék?

A nem egyéni vállalkozóként végzett ingatlan-bérbeadás jövedelme után nem kell szociális hozzájárulási adót fizetni. Ezt a szochotörvény mentességi rendelkezése rögzíti. 

A lakáskiadás önmagában nem hoz létre biztosítási jogviszonyt, így nem keletkeztet automatikusan társadalombiztosítási járulékfizetést és nyugdíjszolgálati időt sem.

Ettől függetlenül az ingatlanra helyi adó, például építményadó vonatkozhat. Ennek feltételeit az adott önkormányzat szabályai alapján kell megvizsgálni.

Csökkenthető a lakáskiadás adója adókedvezményekkel?

Mivel a bérbeadás jövedelme az összevont adóalap része, bizonyos kedvezmények – jogosultság és felhasználható keret esetén – csökkenthetik az adóját.

Ilyen lehet:

• a családi kedvezmény;
• az első házasok kedvezménye;
• a személyi kedvezmény.

 

A kedvezményt nem lehet kétszer felhasználni. Ha azt a jogosult már teljes egészében érvényesítette más jövedelménél, ugyanaz az összeg nem csökkentheti ismét a lakáskiadás adóalapját.

A családi lehetőségek áttekintéséhez kapcsolódó olvasmány a SzámoldKi.hu családi adókedvezmény számításáról szóló ismertetője.

Az anyák és a fiatalok szja-kedvezménye minden bevételre jár?

Nem. Az egyes anyakedvezmények és a 25 év alatti fiatalok kedvezménye meghatározott jövedelemtípusokra vonatkozik.

Attól, hogy valaki a munkabére után jogosult szja-kedvezményre, a szokásos lakásbérbeadásból származó jövedelme még nem válik automatikusan adómentessé. A bérbeadási jövedelemre alkalmazható kedvezményeket külön kell megvizsgálni. 

Közös tulajdon, haszonélvezet és nyugdíjas bérbeadó

Közös tulajdonú lakás

Főszabály szerint a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terheli az adókötelezettség, ha nincs eltérő rendelkezés vagy tulajdonjogi korlátozás.

Egy fele-fele arányban tulajdonolt lakásnál ezért kiindulásként a bevétel és a kapcsolódó jövedelem fele tartozik az egyik, fele a másik tulajdonoshoz.

Az eltérő rendelkezést megfelelően dokumentálni kell. A tulajdonostársak közösségénél az elismert költség bármelyik tulajdonostárs nevére kiállított bizonylattal igazolható, de ugyanazt a költséget nem lehet többször levonni. 

Haszonélvezettel terhelt ingatlan

Ha a bérbeadásra a haszonélvező jogosult, és a jövedelmet ő szerzi meg, az adókötelezettséget ehhez kell igazítani.

Az értékcsökkenésnél ugyanakkor külön korlát érvényesül: a haszonélvező a tulajdonos épületének beszerzési értékére nem számolhat el leírást.

Nyugdíjas tulajdonos

A nyugdíjas státusz önmagában nem mentesíti a lakáskiadás jövedelmét az szja alól.

A nyugdíjas bérbeadó is választhat a 10 százalékos költséghányad és a tételes elszámolás között. A bérbeadás adóját a nyugdíj adómentességétől külön kell kezelni.

Külföldön élő tulajdonos és euróban fizetett lakbér

A külföldi lakóhely önmagában nem szünteti meg a magyarországi ingatlan bérbeadásához kapcsolódó magyar adókötelezettséget.

Nemzetközi helyzetben tisztázni kell:

• a magánszemély adóügyi illetőségét;
• az ingatlan fekvését;
• a vonatkozó kettős adóztatási egyezményt;
• a másik ország bevallási kötelezettségeit;
• a kettős adóztatás elkerülésének módját.

 

Az euróban vagy más devizában megszerzett bevételt a magyar bevalláshoz forintra kell átszámítani az szja-törvény szabályai szerint. Nem választható tetszőlegesen az adózónak legkedvezőbb árfolyam.

A devizás bevételekről ezért célszerű a beérkezés dátumát, az eredeti összeget, az alkalmazott árfolyamot és a forintértéket is nyilvántartani.

Mi történik, ha a bérlő nem fizet?

A magánszemély szja-adózásában a bevétel megszerzésének időpontja meghatározó.

Ha a bérlő tartozik, de a bérbeadó a lakbért ténylegesen még nem kapta meg, a puszta követelést nem lehet automatikusan befolyt bevételnek tekinteni.

Ha a tartozást később rendezik, a bevétel megszerzésének szabályai alapján kell elszámolni. A kaucióból beszámított lakbér viszont már rendezett ellenértéket jelenthet.

Ugyanezért az előre kifizetett többhavi lakbérnél is a megszerzés szabályait kell követni: az adózási időszak nem feltétlenül egyezik a lakáshasználat teljes időszakával.

Miért más az Airbnb és a rövid távú szálláskiadás?

A turisztikai szálláshely-szolgáltatás nem kezelhető automatikusan a hosszú távú lakásbérbeadás szabályai szerint.

Felmerülhet például:

• külön bejelentési és nyilvántartási kötelezettség;
• eltérő szja-adózási lehetőség;
• áfa;
• idegenforgalmi adó;
• turizmusfejlesztési hozzájárulás;
• szálláshely-szolgáltatási adatszolgáltatás.

 

A minősítésnél a tevékenység tényleges tartalma számít. Az, hogy a felek a szerződést bérleti szerződésnek nevezik, önmagában nem dönti el az adózást.

Az útmutató 13,5 százalékos egyszerűsített számítását ezért nem szabad automatikusan turistáknak történő szállásadásra alkalmazni.

Milyen nyilvántartást érdemes vezetni 2027-ben?

A rendezett nyilvántartás az éves bevallást és egy esetleges ellenőrzést is megkönnyíti.

Érdemes megőrizni és összerendezni:

• a bérleti szerződést és módosításait;
• a kiállított bizonylatokat;
• a banki jóváírásokat és készpénzes átvételi iratokat;
• a közüzemi számlákat és mérőóraállásokat;
• a közös költség dokumentumait;
• a javítási, beszerzési és felújítási számlákat;
• az értékcsökkenési nyilvántartást;
• a kaució átvételét és elszámolását;
• a kifizetői igazolásokat;
• az adóelőleg-befizetések adatait.

 

Egy egyszerű nyilvántartási sor például így nézhet ki:

 

Az iratokat az adómegállapításhoz való jog elévüléséhez igazodva kell megőrizni. Az ingatlan beszerzéséhez és az értékcsökkenéshez kapcsolódó dokumentumokra hosszabb időn keresztül is szükség lehet.

Mi történik, ha a lakáskiadás után később eladják az ingatlant?

Az ingatlan értékesítése külön adózási esemény. Az eladásnál a szerzés időpontja, a bevétel, az igazolt kiadások és az időmúlás szabályai is szerepet kapnak.

A bérbeadás során már költségként elszámolt összeget nem lehet az eladásnál még egyszer levonni.

A tervezéshez használható a SzámoldKi.hu ingatlanértékesítés után fizetendő adót számító kalkulátora. A korábban elszámolt értékcsökkenést és egyéb költségeket azonban a konkrét számításnál külön is figyelembe kell venni.

Fontos különbség: a lakás régi megszerzése nem teszi adómentessé a bérleti díjat. Az értékesítés időmúláshoz kötött kedvezménye nem alkalmazható a rendszeres lakáskiadásra.

A leggyakoribb hibák az albérlet adózásában

1. A bevétel és a jövedelem összekeverése. A 15 százalékos szja a jövedelmet terheli.
2. A közös költség kihagyása a bevételből. A bérlő által a bérbeadónak megtérített összeg bevétel.
3. Minden rezsitérítés automatikus kivonása. A fix átalány és a tényleges fogyasztáson alapuló elszámolás eltérhet.
4. Külön költségek levonása a 10 százalék mellé. A két módszer nem kombinálható szabadon.
5. A teljes hiteltörlesztés elszámolása. A havi banki terhelés nem azonos az elismert költséggel.
6. A telekérték amortizálása. A telek nem képezi az épület értékcsökkenésének alapját.
7. Az adóelőleg elfelejtése. Az éves bevallás nem helyettesíti az évközi fizetési kötelezettséget.
8. A bevallási tervezet ellenőrzés nélküli elfogadása. A magánszemélytől kapott lakbér hiányozhat belőle.
9. A munkabérre járó szja-mentesség kiterjesztése a lakbérre. A kedvezmény jövedelemtípushoz kötött lehet.
10. A hosszú távú bérbeadás és a szálláshely-szolgáltatás összekeverése. Eltérő közterhek és adminisztráció merülhet fel.

 

GYIK – gyakori kérdések az albérlet adózásáról 2027-ben

Mennyi adót kell fizetni havi 200 ezer forintos lakbér után?

Ha a havi 200 000 forint a teljes figyelembe veendő bevétel, a bérbeadó 10 százalékos költséghányadot alkalmaz, és nincs adóalap-kedvezménye, az egy hónapra jutó szja 27 000 forint. Egész éves bérbeadásnál ez 324 000 forint.

A bevétel 15 vagy 13,5 százalékát kell befizetni?

A törvényi adókulcs a jövedelem 15 százaléka. Tízszázalékos költséghányadnál ez a bevétel 13,5 százalékának felel meg, kedvezmények nélkül. Tételes elszámolásnál más arány adódhat.

Van általános adómentes lakbérhatár?

A szokásos magánszemélyi lakásbérbeadásnál nincs olyan általános havi lakbérhatár, amely alatt automatikusan adómentes lenne a jövedelem. Nulla fizetendő adó például elszámolható költségek vagy alkalmazható kedvezmények miatt alakulhat ki.

A közös költség után is kell adózni?

A bérlő által a bérbeadónak megtérített közös költség bevétel. Tételes elszámolásnál az igazolt, elismert kiadás levonható lehet; 10 százalékos költséghányad mellett külön nem.

Kell adózni a pontosan továbbhárított rezsi után?

Ha a közüzemi díj áthárítása megfelel a törvényi feltételeknek, nem számít bevételnek. A tényleges elszámolás nélküli, fix rezsiátalányra ez nem alkalmazható automatikusan.

Nyugdíjasként adómentes a lakáskiadás?

Nem. A nyugdíjas státusz önmagában nem mentesíti a bérbeadás jövedelmét a 15 százalékos szja alól.

Kell szochót fizetni az albérlet után?

A nem egyéni vállalkozóként végzett, szokásos ingatlan-bérbeadás jövedelme után nem kell szochót fizetni.

Lehet adószám nélkül lakást kiadni?

Igen, ha az adószám nélküli, áfamentes ingatlan-bérbeadás valamennyi törvényi feltétele teljesül. Ettől még a bizonylatolási, bevallási és adófizetési kötelezettség fennállhat.

Mikor jobb a tételes költségelszámolás?

Általában akkor eredményez alacsonyabb adót, ha a szabályosan elszámolható költségek meghaladják a bevétel 10 százalékát. A döntésnél az értékcsökkenést, az adminisztrációt és más önálló tevékenységeket is vizsgálni kell.

Levonható a másik városban fizetett albérlet díja?

Igen, a törvényi feltételekkel. Többek között más településen lévő lakásról, 90 napot meghaladó bérbeadásról és bérbevételről, valamint igazoltan megfizetett díjról kell szó legyen. A költségtérítést és a másutt történő elszámolást is ellenőrizni kell.

A kaució után azonnal adózni kell?

A valódi, visszafizetendő biztosíték átvétele főszabály szerint nem lakbérbevétel. Ha később lakbért rendeznek belőle, a beszámított összeget már ennek megfelelően kell kezelni.

Elég évente egyszer, a bevalláskor fizetni?

Főszabály szerint nem. Magánszemély bérlőnél év közben negyedéves adóelőleg-fizetés merül fel; kifizető bérlőnél általában a kifizető vonja le az előleget. Az éves bevallás a végleges elszámolásra szolgál.